創(chuàng)新高!2022年全國(guó)法拍房掛拍量超60萬套

來源：房天下特價(jià)房時(shí)間：2023-02-27 21:14:56

【資料圖】

來源：中指研究院，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載

2017年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，由于早期法拍房不受限購(gòu)政策約束，其成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，部分投資者在法拍房市場(chǎng)成功“撿漏”，一時(shí)間法拍房市場(chǎng)關(guān)注度走高。不同地區(qū)法拍房市場(chǎng)特征與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、樓市運(yùn)行狀況和政策變化等密切相關(guān)，疫情三年來，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢(shì)，但受政策收緊、樓市下行等因素影響，2022年法拍房市場(chǎng)成交量不升反降。

報(bào)告主要內(nèi)容

1、2022年全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬套（按標(biāo)的物統(tǒng)計(jì)，同一標(biāo)的物，跨平臺(tái)跨拍次僅統(tǒng)計(jì)一次），同比增長(zhǎng)35.7%；全年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%；2、分物業(yè)類型來看，住宅類為掛拍、成交主力，2022年共掛拍31.7萬套，成交8.1萬套；3、分省份來看，各省法拍房掛拍、規(guī)模差距較大，2022年四川掛拍6.6萬套，為全國(guó)法拍房掛拍數(shù)量最多的省份，而成交則更集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套；4、分城市來看，2022年掛拍量最高的城市為重慶，共掛拍3.2萬套，同比增長(zhǎng)超80%，但成交量?jī)H7050套，同比增長(zhǎng)12.9%，增長(zhǎng)幅度較?。?、2022年各城市法拍房成交率較2021年出現(xiàn)不同程度下行，2022年金華成交率最高，為61.8%。法拍房與傳統(tǒng)房產(chǎn)交易方式存在較大差異1）法拍房涉及流程繁復(fù)法拍房，即“法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的不動(dòng)產(chǎn)”，當(dāng)債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人通過司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，以拍賣所得款項(xiàng)來償還債務(wù)。2016年6月，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實(shí)施。2016年底，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)的公告》，將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)5家平臺(tái)納入名單庫(kù)；2017年，線上法拍交易起步，法院通過拍賣平臺(tái)發(fā)布拍賣信息，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野；2019年，工商銀行融e購(gòu)、京產(chǎn)權(quán)交易所兩平臺(tái)入圍。目前，法拍房共在7家平臺(tái)上進(jìn)行拍賣。同一標(biāo)的物在法拍過程中最多拍賣三次。法拍房初次掛拍（即一拍），起拍價(jià)在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上下浮不超30%，在一拍流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人可按流拍價(jià)格接受標(biāo)的物，實(shí)行以物抵債，如不同意接收，在拍賣后60天內(nèi)，以流拍價(jià)作為保留價(jià)，進(jìn)行第二次拍賣（即二拍），二拍價(jià)格可在一拍流拍價(jià)基礎(chǔ)上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍價(jià)格實(shí)行以物抵債，如申請(qǐng)執(zhí)行人不同意接收，則進(jìn)入變賣階段，變賣起拍價(jià)最低不低于初始評(píng)估價(jià)50%，如果仍舊流拍，同時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人不同意接收，應(yīng)當(dāng)將其退回被執(zhí)行人，解除查封或扣押。圖：法拍房多次掛拍流程示意圖數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理2）早期法拍房不受限購(gòu)政策約束，近年來政策逐步收緊早期，法拍房交易不受限購(gòu)政策約束，同時(shí)法拍房通常相比市場(chǎng)價(jià)有一定折扣，且與二手房相比無需中介傭金，成為市場(chǎng)“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，獲得較高關(guān)注度。為進(jìn)一步完善政策，2013年起，廣州、深圳、北京等部分重點(diǎn)城市陸續(xù)收緊法拍房限購(gòu)政策。2021年上半年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高影響，上海、杭州等熱點(diǎn)城市陸續(xù)收緊法拍房限購(gòu)政策。但由于各省市法院執(zhí)行規(guī)則存在差異，期間出現(xiàn)限購(gòu)、不限購(gòu)并行的情況，在上海法拍房限購(gòu)政策出臺(tái)后，曾出現(xiàn)上海法院拍賣的房產(chǎn)需符合限購(gòu)政策，但經(jīng)由外地法院拍賣的上海房產(chǎn)沿用法院所在地限購(gòu)政策的情況。2021年12月，法拍房限購(gòu)政策全面收緊，最高法出臺(tái)規(guī)定，法拍房納入各地房地產(chǎn)限購(gòu)政策約束范圍，受限購(gòu)約束的競(jìng)買人不被允許參與法拍房競(jìng)拍。

表：部分重點(diǎn)城市/全國(guó)法拍房限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)間

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理3）法拍房交易中存在的隱性風(fēng)險(xiǎn)相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無法落戶等問題，需競(jìng)買者自行調(diào)查判斷?；诖?，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度。

圖：法拍房交易過程隱性風(fēng)險(xiǎn)

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

全國(guó)法拍房掛拍量增長(zhǎng)明顯，但成交量回落，交易集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份1）2022年，法拍房掛拍量達(dá)60.6萬套，總體成交率處于較低水平受拍賣流程影響，同一標(biāo)的物的不同拍次可能多次出現(xiàn)于拍賣平臺(tái)，甚至出現(xiàn)于不同拍賣平臺(tái)，易造成數(shù)量統(tǒng)計(jì)的失真。為排除同一標(biāo)的物重復(fù)統(tǒng)計(jì)對(duì)規(guī)模的干擾，文中掛拍數(shù)量為掛拍標(biāo)的物數(shù)量，同一標(biāo)的物多次拍賣僅計(jì)算一次，同時(shí)由于司法拍賣特性，法拍房掛拍與實(shí)際起拍時(shí)間間隔較長(zhǎng)且不固定，統(tǒng)計(jì)過程中均以起拍時(shí)間計(jì)算。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從掛拍量來看，2022年全國(guó)355城共掛拍86.4萬套，在以同一標(biāo)的物為基準(zhǔn)進(jìn)行剔重后，掛拍套數(shù)為60.6萬套，較2021年增長(zhǎng)35.7%，掛拍金額約1.4萬億元。

表：2021、2022年法拍房掛拍套數(shù)及掛拍金額結(jié)構(gòu)

（單位：萬套、億元）