樓市仍在艱難中走向回暖，但要知道，沒(méi)有那么樂(lè)觀，也不必太悲觀。從最近的樓市行情來(lái)看，正逐步走出陰霾，可以說(shuō)各項(xiàng)指標(biāo)都在向好，這是不是可以成為某些炒作者炒作的理由？

3月21日，《中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，51個(gè)月來(lái)全國(guó)100個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。其中，一線、二線和三四線城市的新房住宅存銷比分別為13.2、17.9和21.5個(gè)月。

百城庫(kù)存的下降對(duì)樓市轉(zhuǎn)好具有信號(hào)意義，單從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了最大的庫(kù)存壓力期，一定程度上可以說(shuō)最困難的時(shí)候過(guò)去了。

(資料圖)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華也在3月22日表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的春天，無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期都會(huì)向我們走來(lái)。房地產(chǎn)最困難的時(shí)期也過(guò)去了，“今年的房地產(chǎn)盡管還很難說(shuō)由負(fù)轉(zhuǎn)正，但至少1至2月份的數(shù)字表明房地產(chǎn)領(lǐng)域下降的趨勢(shì)明顯地減緩，降幅明顯地縮小，且已現(xiàn)趨勢(shì)”。

其實(shí)大家說(shuō)的大部分還都是2月份的數(shù)據(jù)情況，的確，今年的2月份不一般。

2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。2023年1～2月份，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10558元/平方米，漲幅為4.1%，結(jié)束連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，正式由此轉(zhuǎn)正。

這對(duì)今年樓市絕對(duì)算得上是一個(gè)轉(zhuǎn)折，因?yàn)槌掷m(xù)下行的市場(chǎng)在這一刻有了轉(zhuǎn)機(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，二月份二手房一二線城市掛牌量猛增，廣州掛牌量猛增到13萬(wàn)套，北京突破10套，上海超過(guò)8萬(wàn)套。而西安有數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)超過(guò)18萬(wàn)套！雖然掛牌量并不代表成交量，實(shí)際上成交量也并不理想，但激增的掛牌量客觀上必然會(huì)帶來(lái)實(shí)際成交量的上漲。

于是，樓市小陽(yáng)春來(lái)了的消息已經(jīng)逐步深入人心，尤其是中介口中的小陽(yáng)春似乎更加夸張。

當(dāng)然，對(duì)于很多普通老百姓來(lái)說(shuō)，似乎所謂的小陽(yáng)春還沒(méi)有感受到。但另一邊，樓市已經(jīng)開(kāi)始沒(méi)有2月那么猛了。

3月份，在擺脫1、2月春節(jié)假期以及節(jié)后指標(biāo)快速反彈的干擾后，各行業(yè)才算是進(jìn)入完全規(guī)律正常的運(yùn)行軌道。春節(jié)過(guò)后，多城樓市暖意初現(xiàn)，樓市復(fù)蘇回暖的跡象也很清晰，帶看量、成交量數(shù)據(jù)上漲也是真實(shí)的。

整體來(lái)看，今年2月以來(lái)特別是以一線城市及熱點(diǎn)二線城市為主的市場(chǎng)回暖來(lái)勢(shì)洶洶，確實(shí)有點(diǎn)“小陽(yáng)春”的景象，但這一輪由剛需及剛改客群支撐起來(lái)的回暖潮能維持多久還有待觀察。

這也是有原因的：

1、很大一個(gè)客觀因素就是，管控政策的優(yōu)化和調(diào)整，此前不能看房突然能線下看房了，也客觀上加大了市場(chǎng)成交力度。

2、此外，也跟今年春節(jié)比較早有關(guān)，1月份就是春節(jié)，這也導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上會(huì)有所不同，所以2月份數(shù)據(jù)好看也就不難理解了。

3、加上，年底前房?jī)r(jià)下調(diào)，購(gòu)房者有抄底心態(tài)，集中帶動(dòng)了成交數(shù)上漲。

4、最后，利好政策上的加持，也加速了掛牌量和成交量的上漲。

2月份樓市小陽(yáng)春后，3月的房地產(chǎn)或許也不會(huì)太差，但實(shí)際來(lái)看，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)有明顯回調(diào)。近兩周市場(chǎng)上的一些成交量已經(jīng)有些漲不動(dòng)了，數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但從增速上看，重點(diǎn)城市新房成交已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，二手房成交增幅也在收窄。這一波復(fù)蘇行情的持續(xù)性開(kāi)始顯露不足。

所以，即使3月份到時(shí)候數(shù)據(jù)依然沖高，但是能不能持續(xù)到4月份非常存疑。

很多人說(shuō)，為什么還沒(méi)有感受到小陽(yáng)春的存在，樓市就已經(jīng)開(kāi)始不行了？

其實(shí)，我認(rèn)為這是有一個(gè)預(yù)期上的問(wèn)題，主要是前期對(duì)樓市好轉(zhuǎn)有了太高的期望值，被渲染得有點(diǎn)過(guò)了，諸如“一周就漲回來(lái)了”等，不否認(rèn)有個(gè)別情況存在，但完全不代表大多數(shù)，更何況有一些炒作成分。

我們不能走極端，樓市確實(shí)好轉(zhuǎn)，但被捧得太高，就容易被摔下來(lái)。你的預(yù)期已經(jīng)很高，當(dāng)市場(chǎng)稍微有一些波動(dòng)，你就會(huì)覺(jué)得樓市咋又不行了。其實(shí)沒(méi)有那么好，也沒(méi)有那么不行。樓市都在一點(diǎn)一點(diǎn)地修復(fù)。

對(duì)于這一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也在文章《夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升基礎(chǔ)》中表示，不少人用“小陽(yáng)春”概括當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)。但應(yīng)看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，平穩(wěn)健康發(fā)展的根基有待進(jìn)一步夯實(shí)。即便出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的城市中，成交情況也在波動(dòng)，在個(gè)別城市，經(jīng)歷了銷售量的小頂峰之后，近期又有回落趨勢(shì)。市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的根基尚不牢固，須在政策上持續(xù)發(fā)力，采取更多措施積極促進(jìn)住房合理消費(fèi)。

所以，前邊我已經(jīng)分析了小陽(yáng)春的出現(xiàn)原因，是真實(shí)的，又不是一般意義上的回暖。千萬(wàn)不要盲目樂(lè)觀，單看數(shù)據(jù)的上漲，最重要的還要看需求端的改善情況。

應(yīng)該算是前期積壓的購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，后續(xù)市場(chǎng)能否持續(xù)企穩(wěn)，還要看需求端能否持續(xù)修復(fù)，包括對(duì)剛需購(gòu)房者以及改善購(gòu)房者的支持力度，最重要的還是經(jīng)濟(jì)回暖情況，也包括就業(yè)情況，還有開(kāi)發(fā)商的讓利誠(chéng)意。

真正我理解的小陽(yáng)春并沒(méi)有來(lái)，又何談結(jié)束呢？只是，樓市的確在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，向好的方向發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域潛在的一些問(wèn)題該怎么化解，仍是在春天里不能忽視的問(wèn)題，還需要做好應(yīng)對(duì)春天里的一些不確定的、一些可變的因素。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的困境還沒(méi)有結(jié)束，所謂的回暖只是相對(duì)于去年的一些低位的回暖，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)行不行，關(guān)鍵還要看接下來(lái)幾個(gè)月的走勢(shì)，如果購(gòu)房信心持續(xù)恢復(fù)，剛需和改善需求不斷地進(jìn)場(chǎng)，那么樓市才能真正回暖。

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