最近隨著各省市陸續(xù)公布2022年的人口數(shù)據(jù)，中國的人口新一輪聚集特征開始出現(xiàn)新的變化。

(資料圖)

浙江的杭州，安徽的合肥，湖北的武漢依然是全國人口凈流入最大的城市，而遼寧、河北、河南、天津、山東、北京等省市，人口持續(xù)凈流出的規(guī)模比較明顯。

這也就意味著中國的人口依然是“北方流出，南方流入”，同時(shí)呈現(xiàn)出“一線流出，新一線流入”和“東部減少，中西部增加”的明顯特點(diǎn)。

而在2022年全國人口流向結(jié)果來看，京津冀城市圈作為全國重點(diǎn)五大城市群之一，常住人口居然凈流出超過了40萬人，確實(shí)讓人“意外”。

根據(jù)北京、河北、天津等三個(gè)省市2021年-2022年的人口數(shù)據(jù)顯示：

2021年京津冀常住人口凈流出大概是30萬人，而到了2022年常住人口凈流出規(guī)模已經(jīng)超過了40萬人。

在短短的一年時(shí)間內(nèi)，京津冀人口凈流出再次減少了40萬人，其中北京2022年多減少了4.3萬人，天津減少了10萬，河北減少了28萬。

如果按照這個(gè)速度減下去，10年整個(gè)京津冀地區(qū)將會(huì)凈流出人口高達(dá)300-400萬人，甚至?xí)唷?/p>

從2010年到2020年，東北三省的常住人口減少了1100萬人，幾乎是全國人口凈流出規(guī)模最大的地區(qū)。

京津冀地區(qū)如果按照目前的趨勢，人口逐漸“東北化”并非虛言。

為什么京津冀地區(qū)的人口凈流出規(guī)模會(huì)越來越大？人口凈流出會(huì)不會(huì)影響到北京地區(qū)的房價(jià)？

根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2022年整個(gè)京津冀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)超過10萬億，僅次于長三角的30萬億和大灣區(qū)的12萬億，經(jīng)濟(jì)規(guī)模如此龐大，為什么會(huì)留不住人口？

京津冀地區(qū)之所以人口加快凈流出，根本原因還在于北京持續(xù)的“疏解”和“高質(zhì)量發(fā)展”。

2017年9月北京新一版城市總規(guī)出臺，正式確定了北京的人口上限為2300萬人，北京從此開始了“深入疏解”和“高質(zhì)量發(fā)展”的新歷程。

從北京歷年的人口數(shù)據(jù)上也可以看出：2016年-2017年是北京常住人口的頂峰期，達(dá)到了2195萬人。

從2017年開始，北京常住人口開始逐漸下降，到了2022年，北京常住人口已經(jīng)降到了2184萬人，五年時(shí)間減少了11萬人左右。

甚至為了“非首都功能”的疏解，2017年還專門成立了國家級新區(qū)“雄安新區(qū)”，重點(diǎn)用來推動(dòng)和承載北京的“疏解功能和人口”。

著名的投資機(jī)構(gòu)摩根士丹利曾經(jīng)有過假設(shè)推測：預(yù)計(jì)北京地區(qū)需要搬遷約452萬人口至雄安新區(qū)。

但是很顯然，這個(gè)人口數(shù)據(jù)被“夸大了”。

根據(jù)雄安新區(qū)的規(guī)劃，雄安新區(qū)目前的人口總量是105萬人左右，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口總量也才200-250萬人左右，壓根就不可能有452萬人從北京遷往雄安新區(qū)。

但是不管如何，隨著雄安新區(qū)的設(shè)立，北京人口疏解和產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展將是一個(gè)長期的過程，短期內(nèi)是不可能停滯的。

正是因?yàn)楸本┻@邊不斷的“疏解和升級”，但是河北和天津卻又“承接不住”，同時(shí)北京“人口嚴(yán)控政策”的不斷加深，河北和天津的人口無法進(jìn)入北京謀求更大的發(fā)展，也在加速向南方大城市轉(zhuǎn)移。

從而導(dǎo)致了整個(gè)京津冀地區(qū)人口的大規(guī)模凈流出，這種人口凈流出的狀態(tài)，估計(jì)在短期內(nèi)很難改觀。

那么，北京人口的疏解和產(chǎn)業(yè)的升級高質(zhì)量，對整個(gè)京津冀的房價(jià)會(huì)有什么樣的影響呢？

第一，對北京的房價(jià)幾乎沒有影響。

因?yàn)楸本┑摹?strong>人口疏解”本質(zhì)上是“騰籠換鳥”：是將一部分人口疏解出去，但是北京每年還在持續(xù)積分落戶和引進(jìn)高校畢業(yè)生。

2022年北京甚至還放寬了“高校畢業(yè)生的落戶條件”：本科學(xué)歷滿足條件就可以落戶。而在2022年之前，北京畢業(yè)生落戶必須研究生學(xué)歷。

由此可見，北京的人口疏解，本質(zhì)上只是在從“人口紅利”逐漸過渡到“人才紅利”，住房購買力只強(qiáng)不弱。

同時(shí)北京除了有2180萬的常住人口，同時(shí)還擁有超過700萬的流動(dòng)人口，北京人口對于北京住房來說，顯然是“過剩的”。

所以就算北京疏解幾十萬人口，對于北京的房價(jià)來說，幾乎沒有任何影響，因?yàn)楸本┑闹懈叨巳瞬乓?guī)模在持續(xù)放大，而且人口規(guī)模對于住房供應(yīng)來說，依然是“嚴(yán)重過剩的”。

簡單來說，北京壓根就“不缺人”，北京只是缺“極具購買力的高端人才”，人口“騰籠換鳥”后的北京，中高端樓盤和改善盤更有升值潛力。

也就是說，北京未來的主力需求主要在改善和中高端樓盤。

第二，對河北來說，影響最大。

在過去的十年，河北環(huán)京地區(qū)的最大購房群體就是北京中低端產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口，包括各種小批發(fā)市場的商戶、各種汽配城的員工等。

但是隨著北京的“高質(zhì)量發(fā)展”，北京的中低端產(chǎn)業(yè)逐漸被疏解出去了，很多產(chǎn)業(yè)到了河北以后，由于失去了北京的購買力，而逐漸消亡了。

這也就意味著環(huán)京地區(qū)的主力購房群體，其實(shí)已經(jīng)被北京“疏解掉了”，而能夠留在北京的人群，又看不上河北環(huán)京地區(qū)的居住環(huán)境。

所以隨著北京的疏解，除了燕郊大廠香河的“北三縣地區(qū)”以外，河北環(huán)京的大部分地區(qū)其實(shí)都面臨“人口空心化”的危險(xiǎn)。

2017年的北京新版城市總規(guī)中，首次將通州和北三縣的協(xié)同發(fā)展納入其中，這說明“燕郊大廠香河的北三縣地區(qū)”本質(zhì)上已經(jīng)納入北京的功能區(qū)發(fā)展，也進(jìn)入了“高質(zhì)量發(fā)展”的行列。

未來北京會(huì)把“產(chǎn)業(yè)、配套、地鐵”向北三縣地區(qū)延伸，促進(jìn)北三縣地區(qū)的“升級”，這樣才能吸引和承載北京的中高收入群體。

綜上所述，我們認(rèn)為所謂的“京津冀地區(qū)人口跌40萬”，歸根結(jié)底是北京主動(dòng)“疏解”的結(jié)果：騰籠換鳥，中高端人才留下來，而隨著中低端產(chǎn)業(yè)的疏解，很多收入不高的群體很難在北京留下來了。

甚至導(dǎo)致河北和天津的很多人口，進(jìn)京的機(jī)會(huì)越來越難了，南方的新一線城市才是這部分人的最好歸宿。

所以未來北京的購房群體素質(zhì)會(huì)越來越高，收入也會(huì)越來越高，對房子的居住條件要求也會(huì)越來越高，這部分人的需求會(huì)越來越多。

因此，不管是在北京，還是在北三縣，好交通、好環(huán)境、好學(xué)校、好醫(yī)院、好品質(zhì)的好房子，永遠(yuǎn)都不缺買房人。

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