疏解40萬人，東西城和亦莊的有錢人將會超級多

來源：大山說房時間：2022-11-04 18:11:31

北京常住人口的“新格局”已經開始形成。

(資料圖片僅供參考)

最近北京市統(tǒng)計局公布了《黨的十八大以來北京經濟社會發(fā)展成就系列報告》。

在這個報告中，北京市針對2014年以來北京常住人口和產業(yè)的重新布局做了“全面的數據統(tǒng)計”。

【1】

核心區(qū)政務功能

主城區(qū)首都功能

新城區(qū)經濟功能

北京城市功能新格局

在2017年出臺的新一版北京城市總體規(guī)劃中，北京的城市格局被確定為“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”。

這樣的城市格局其實就是一種“功能分區(qū)”：不同的地區(qū)發(fā)展不同不同的功能，大家要形成“差異化發(fā)展”。

比如“東西城核心區(qū)”的功能定位就是“政務功能為主”，六大主城區(qū)則是“首都功能為主”，包括文化、外交、科創(chuàng)等功能。

而在副中心和新城板塊，則可以發(fā)展“經濟功能”，包括新建CBD中心，中高端制造業(yè)產業(yè)區(qū)，零售商業(yè)中心區(qū)等經濟功能。

這種差異化“功能區(qū)”的定位，必然導致北京的產業(yè)和人口要進行重新的“分工和布局”，常住人口向外疏解和擴散是一個不可逆的趨勢。所以在不久的未來，我們就可以看到越來越多的“CBD商務區(qū)”會在北京的新城區(qū)崛起：比如房山的“長良CBD”，通州的“運河CBD”，順義的“國展CBD”，每一個新城區(qū)都有一個“CBD商務區(qū)”。

北京的“經濟功能”不是沒有了，而是從主城區(qū)轉移到了新城區(qū)，必然會推動北京新城區(qū)的房價緩慢上漲。

【2】

東西城常住人口6年疏解40萬

北京有錢人最多的區(qū)

是東西城和亦莊

根據北京市統(tǒng)計局的數據：2021年東西城核心區(qū)的常住人口是181萬，要比2014年減少了超過40萬人。

也就是說，6年時間北京東西城核心區(qū)可能疏解了超過40萬人口。

這樣的“人口疏解趨勢”未來還將持續(xù)。

根據北京東西城核心區(qū)的“控規(guī)”指標：北京核心區(qū)最終的常住人口目標可能會在155萬人左右，預計還有20-30萬人將會陸續(xù)離開東西城。

但是“疏解人口”并沒有讓北京東西城出現“衰退”。

根據北京統(tǒng)計局的數據顯示：2021年北京東西城的GDP總值達到了8600億，占到了整個北京經濟總量的21.4％，超過了五分之一。

而且東西城的人均GDP接近50萬元／人，排在全北京第一名，第二名是“亦莊經開區(qū)”，第三名才是“海淀區(qū)”。

也就是說北京最有錢的人，大部分依然集中在“北京東西城”，“亦莊經開區(qū)”和“海淀區(qū)”，朝陽區(qū)僅僅排在第四位。

尤其是亦莊的“異軍突起”，是這幾年北京的最大亮點。

人口越來越少了，但是人均GDP卻越來越高了，這說明北京東西城核心區(qū)確實通過“騰籠換鳥”，實現了“高質量增長”。

但是未來隨著“央企總部和金融機構外遷雄安”，北京東西城是否還能保持“高GDP水平”，可能還需要再觀察。

隨著東西城人口的“騰籠換鳥”和“高質量增長”，我們認為對東西城的樓市會有“結構性的影響”：隨著人口疏解加速，老破小的房產價值會逐漸折損，而“次新房和品質新房”的房價會逐漸看漲。

簡單理解就是：能買老破小的需求已經逐漸外遷，而留下來的需求，幾乎都是瞄準了“更加高端的品質改善”。

尤其是在“老城不再拆”的政策背景下，未來東西城老破小的“二手房掛牌量”可能會出現激增，未來的議價空間會更大。

但是對于四環(huán)里的“次新和新盤”來說，由于稀缺性日益增強，我們認為還是有持續(xù)上升的空間，尤其是“四環(huán)里的限價新房”值得入手。

一句話，北京的有錢人其實還是想留在城里，但由于城里的“老破小過多”，能夠滿足需求的房子太少，從而將再次推動四環(huán)里新房的房價。

【3】

主城區(qū)將高度分化

產業(yè)決定發(fā)展前景

根據北京統(tǒng)計局的說法，未來北京城區(qū)主要重點轉型：文化產業(yè)、國際交往中心功能和科創(chuàng)功能。

比如北京有84％的文化公司和企業(yè)分布在北京城區(qū)，有超過9成的國際組織機構也在北京城區(qū)，超過8成的國際跨國地區(qū)總部也在主城區(qū)。

以前的北京主城區(qū)是“什么產業(yè)都有”，而未來的產業(yè)發(fā)展要做深度轉型，“文化產業(yè)”，“外資外企產業(yè)”，“科技科創(chuàng)產業(yè)”將會允許在主城區(qū)進一步發(fā)展。

因為這些產業(yè)都屬于“首都功能”。

那么，這些“首都功能”的產業(yè)主要分布在哪里？

第一，“科創(chuàng)產業(yè)”主要分布在海淀中關村和朝陽望京，所以在主城區(qū)居住板塊中，“大海淀板塊”和“泛望京板塊”依然是買房投資的重點考慮和選擇。比如海淀永豐板塊和大望京的奶西板塊，都是“科創(chuàng)產業(yè)”輻射下的熱門板塊。第二，“外資外企產業(yè)”主要分布在國貿CBD、未來的東壩等板塊，這些板塊從規(guī)劃上，應該是北京需要重點發(fā)展的“首都功能區(qū)板塊”。但是由于這些年疫情的沖擊，外循環(huán)經濟受挫，這些所謂的“外資外企板塊”其實有所下滑，進展變慢，熱度明顯下降。第三，“文化產業(yè)”主要分布在東長安街沿線，目前已經布局了大大小小多個文化產業(yè)園，北京文化產業(yè)已經非常成熟。這些年隨著移動互聯(lián)網的崛起，“知識付費經濟”快速爆發(fā)，文化產業(yè)也產生了很多“小獨角獸企業(yè)”。比如“樊登讀書”，“邏輯思維”等文化科技企業(yè)，北京的文化產業(yè)絕對不可小覷，年收入過億的企業(yè)不在少數。北京的“文化產業(yè)”主要輻射在“大望路板塊”，“朝陽公園板塊”，“朝青板塊”和“常營板塊”。尤其是“朝青板塊”和“常營板塊”，隨著配套的成熟，房價上漲非常明顯，“朝青板塊”已經8萬＋，常營也即將“8萬＋”。

由此可見，北京主城區(qū)的產業(yè)布局主要集中在“北部”和“東部”，而主城區(qū)的南部和西部，其實并沒有太多的產業(yè)價值。

未來的北京主城區(qū)，高度分化了，不能再閉著眼睛隨便買了。

【4】

副中心和新城人口暴漲200萬

新城中心迎來“大爆發(fā)”

如果說東西城是“高質量增長”，主城區(qū)是“分化增長”，那么北京新城區(qū)就是面臨集體“大爆發(fā)”。

根據北京市統(tǒng)計局的數據：2021年副中心和平原新城常住人口合計為874.7萬人，較2014年增加188萬人。

其中，副中心常住人口較2014年增加47.8萬人，平原新城常住人口增加140.2萬人。

這種人口“疏解趨勢”未來還會進一步加速。

甚至北京會在“落戶政策”，“購房政策”上加強引導城區(qū)人口向外疏解，包括亦莊、昌平、順義、房山、大興等在內的新城，將會面臨重大發(fā)展機遇期。

亦莊經開區(qū)目前已經基本成型，是五大新城中發(fā)展最快的新城：GDP總量已經超過2500萬，人均GDP水平超過海淀和朝陽，常住人口超過60萬。

這說明亦莊已經成為北京的“富人區(qū)之一”。