今年以來(lái)，從國(guó)家到地方相繼出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，那么房地產(chǎn)行業(yè)先行下行壓力有多大？還有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)？天風(fēng)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)于近日發(fā)表了一份研報(bào)，讓我們一起來(lái)看一下吧。

(相關(guān)資料圖)

新房、二手房?jī)r(jià)格下行壓力仍在加劇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比-0.4％，降幅較9月擴(kuò)大0.1％；同比-2.4％，降幅較9月擴(kuò)大0.1％。二手住宅價(jià)格環(huán)比-0.5％，降幅較9月擴(kuò)大0.1％；同比-3.7％，降幅較9月擴(kuò)大0.2％。21年9月以來(lái)，新房?jī)r(jià)格已連續(xù)14個(gè)月環(huán)比增速為負(fù)或?yàn)榱?，且降幅仍有擴(kuò)大趨勢(shì)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比變動(dòng)趨勢(shì)與新房基本一致。22年下半年以來(lái)，一線城市新房、二手價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二線城市價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大，三線城市繼續(xù)探底，全國(guó)房?jī)r(jià)下行壓力明顯加劇。

房?jī)r(jià)下跌城市范圍繼續(xù)擴(kuò)大，占比已超八成

10月，70個(gè)大中城市中新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市分別有58個(gè)和62個(gè)，較9月分別增加4個(gè)和1個(gè)。新房方面，10月較9月價(jià)格漲幅較多的城市有南充、合肥、北京，分別環(huán)比＋1.1％、＋0.7％、＋0.4％；跌幅較多的城市有大連、牡丹江，分別環(huán)比-1.2、-1.1％。10月較1月漲幅較多的城市有成都、杭州、北京，分別增長(zhǎng)6.9％、5.1％、4.6％；跌幅較多的城市有北海、岳陽(yáng)，分別下降9.5、7.3％。

趨勢(shì)上看，自21年9月起，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市顯著增加。22下半年以來(lái)，下跌城市范圍繼續(xù)擴(kuò)大，截止2022年10月末，占比均已達(dá)8成以上。10月，一線城市中，上海二手房?jī)r(jià)格年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，廣州、深圳持續(xù)下行，僅北京二手房?jī)r(jià)格仍處上漲通道。

二手掛牌均價(jià)跌至谷底，年末沖刺新房?jī)r(jià)格承壓

據(jù)某房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，10月，全國(guó)40城二手房在架套數(shù)約265萬(wàn)套，環(huán)比-4.1％；在架時(shí)長(zhǎng)約74.8天，環(huán)比＋3.3％，去化難度仍在加大；新增掛牌量約64萬(wàn)套，環(huán)比-11.6％；掛牌均價(jià)20156元／平，環(huán)比-0.51％，均價(jià)已跌至近一年谷底。

整體來(lái)看，盡管近期退稅優(yōu)惠、帶押過(guò)戶等利好政策頻出，但受購(gòu)房者信心低迷、市場(chǎng)拋壓較大、政策細(xì)則落地緩慢等因素影響，二手房?jī)r(jià)格未有回暖跡象。我們預(yù)計(jì)，成交縮量影響下短期二手價(jià)格回調(diào)壓力仍會(huì)偏大。同時(shí)伴隨二手房?jī)r(jià)格走低，一二手價(jià)差快速收窄，新房市場(chǎng)成交或受牽制，疊加年末房企降價(jià)促銷力度加大，短期新房?jī)r(jià)格或?qū)⒗^續(xù)承壓。

我們認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)回暖將取決于疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)基本面的拉動(dòng)效果以及供需支持政策的連貫性。預(yù)計(jì)一線及強(qiáng)二線城市在人口、產(chǎn)業(yè)等多因素支撐下，價(jià)格波動(dòng)幅度仍會(huì)相對(duì)有限，而城市間受基本面分化影響，房?jī)r(jià)分化或繼續(xù)加劇。

11月新房銷售降幅擴(kuò)大，二手房修復(fù)顯著

新房市場(chǎng)本周成交343萬(wàn)平，月度同比-34.10％，相較上月下降8.34pct；累計(jì)庫(kù)存17047萬(wàn)平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場(chǎng)本周成交153萬(wàn)平，月度同比＋40.97％，相較上月下降8.56pct。土地市場(chǎng)本周成交建面2725萬(wàn)平，滾動(dòng)12周同比＋19.07％；成交總額457億元，滾動(dòng)12周同比-0.64％；全國(guó)平均溢價(jià)率＋2.09％，滾動(dòng)12周同比＋0.07pct。

本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)＋0.23％，較上周下跌10.01pct，漲幅排名14／31，跑輸滬深300指數(shù)0.11pct。H股方面，本周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)＋4.89％，較上周下降6.99pct，漲幅排序4／11，領(lǐng)先恒生指數(shù)1.04pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為6.47％，較上周下跌17.30pct。

投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：新城控股；3）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：華潤(rùn)置地、首開股份、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)銷售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

標(biāo)簽： 一線城市 房地產(chǎn)指數(shù)