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日前，西安市再次出臺(tái)樓市新政，正式解除了臨潼等外圍區(qū)域的限購(gòu)條件。同時(shí)，新政還放寬了新落戶、外地置業(yè)者購(gòu)買二手房的條件。

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《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者觀察到，今年以來(lái)，西安市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整政策發(fā)力點(diǎn)主要集中在二手房市場(chǎng)方面，從今年5月28日政策的放松限售，到此次政策的放寬限購(gòu)，西安市不斷優(yōu)化二手房市場(chǎng)的調(diào)控政策，促進(jìn)二手房流通。

專家認(rèn)為，西安的政策屬于“以二手房交易來(lái)帶動(dòng)一手房交易”的操作。

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今年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)下，陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)曾多次建議，西安市應(yīng)該解除臨潼等遠(yuǎn)郊區(qū)域的限購(gòu)政策。

日前，西安市再次放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，正式解除了臨潼等外圍區(qū)域的限購(gòu)條件。政策明確臨潼區(qū)，西咸新區(qū)灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區(qū)托管的非限購(gòu)區(qū)域不再列入西安住房限購(gòu)限售范圍。

此次政策調(diào)整之后，西安市住房限購(gòu)區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城（不含上林街道）、高新區(qū)（不含托管的非限購(gòu)區(qū)域）、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)。

此外，在此次政策中，西安市還放松購(gòu)買首套二手房條件，降低人才購(gòu)房門檻，增加二孩及以上家庭購(gòu)房套數(shù)。

實(shí)際上，這并非西安市今年首次對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整。5月28日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，放松了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限售政策，同時(shí)降低了首次申請(qǐng)住房公積金貸款的首付比例，提高了公積金貸款額度。

在之后的8月份，西安又借鑒長(zhǎng)沙、成都等地的政策，實(shí)施了“以租換購(gòu)”的政策，即在限購(gòu)區(qū)內(nèi)，自愿申請(qǐng)將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格。

“西安市連續(xù)出臺(tái)了寬松的樓市政策，將對(duì)西安樓市產(chǎn)生積極作用?！蓖跏W(xué)表示，由于多方面的因素，今年以來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資銷售都不是很景氣，西安市應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出更準(zhǔn)確的預(yù)判，繼續(xù)調(diào)整政策，特別是放松限購(gòu)限貸限價(jià)限售的限制。

為此，王圣學(xué)建議，西安市應(yīng)該繼續(xù)加大政策力度，全面取消限購(gòu)限貸限價(jià)限售條件，同時(shí)要刺激購(gòu)房者需求，給有剛性需求的購(gòu)房者相關(guān)的優(yōu)惠，激活房企積極性，繼續(xù)減免相關(guān)稅費(fèi)。

另外，王圣學(xué)還表示，就陜西層面來(lái)講，西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模占了陜西省的60%以上，高峰時(shí)達(dá)到了70%，因此，要確保西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

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今年以來(lái)，西安市對(duì)二手房的政策調(diào)整從未間斷，屢次調(diào)整政策的重點(diǎn)都集中在二手房市場(chǎng)。

在5月28日發(fā)布的政策中，西安市放松了對(duì)二手房的限售政策。政策明確，住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，已購(gòu)買或新購(gòu)買的商品住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的，可上市交易；已購(gòu)買或新購(gòu)買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年的，可上市交易。

在此之后，西安市還取消了二手房指導(dǎo)價(jià)，并且還借鑒其他城市的政策，推行了二手房“帶押過(guò)戶”政策。

“隨著5月28日政策的落地和二手房指導(dǎo)價(jià)取消，西安二手房得到了釋放，為西安二手房市場(chǎng)提供了大量的剛需房源?！蔽靼伯?dāng)?shù)氐囊幻康禺a(chǎn)人士告訴記者，西安放松了二手房的限售條件后，二手房掛牌量上漲，但是成交量卻不斷下滑。

記者了解到，今年8月份起，西安市開(kāi)始公布二手房的成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，西安市二手房成交量6472套，9月份6085套，10月份下跌至4390套。

或許正因?yàn)榇?，此次政策調(diào)整中，西安市又放寬了二手房限購(gòu)條件，從西安市外遷入西安市，且在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買首套二手住房；在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前6個(gè)月在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，可購(gòu)買1套二手住房。

在調(diào)整之前，限購(gòu)條件為，新遷入西安市戶籍者，須在購(gòu)房前落戶滿1年；非西安市戶籍購(gòu)房前2年需在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

“在限購(gòu)區(qū)域放松二手房的限購(gòu)條件是西安市此次政策最大的亮點(diǎn)，一方面要確保限購(gòu)區(qū)域的基調(diào)不發(fā)生大變化；另一方面，通過(guò)二手房的限購(gòu)放松有助于促進(jìn)房東房源的流通和盤活?！睂＜艺J(rèn)為，西安市的政策屬于“以二手房交易來(lái)帶動(dòng)一手房交易”的操作。

“西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)全國(guó)其他城市表現(xiàn)相對(duì)好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盤活二手房?！睂＜冶硎?，西安市此次的政策有助于促進(jìn)市區(qū)二手房的交易流通，其對(duì)于一手房不會(huì)有太大的炒作影響，另外也使得房東出售二手房后，有能力去購(gòu)買新房，達(dá)到了改善性住房需求的釋放。

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在不斷為商品房市場(chǎng)解綁的同時(shí)，西安市保障性租賃住房也迎來(lái)發(fā)展強(qiáng)動(dòng)能。

近日，西安市住建局和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行陜西省分行、建設(shè)銀行陜西省分行、中國(guó)銀行陜西省分行、招商銀行西安分行、民生銀行西安分行、興業(yè)銀行西安分行、西安銀行7家銀行簽訂了《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

西安市住建局介紹，“十四五”期間，上述7家銀行承諾將對(duì)西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持不少于2100億元。今年，7家銀行已累計(jì)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供預(yù)授信額度350.23億元，審批貸款153.87億元，發(fā)放貸款72.26億元。

記者了解到，“十四五”期間，西安市計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房30萬(wàn)套（間），總建筑面積約2470萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，西安市住建局和各大銀行的合作，將有助于更好完善保障性租賃住房的融資環(huán)境，促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域的健康發(fā)展，對(duì)于完成“30萬(wàn)套”保障性租賃住房的目標(biāo)提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

西安市住建局局長(zhǎng)解寧元表示，此次戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽訂，標(biāo)志著西安市保障性租賃住房工作迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇,“十四五”期間，西安市的保障性租賃住房項(xiàng)目將會(huì)充分得到銀行的資金支持，西安市住建局還將和銀行持續(xù)拓寬合作的廣度和深度,為加快發(fā)展保障性租賃住房打牢堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

此外，記者從西安市住建局了解到，當(dāng)前，西安市已籌集保障性租賃住房項(xiàng)目108個(gè)、房源11.22萬(wàn)套，發(fā)放項(xiàng)目認(rèn)定書60份。目前，已完成年度工作任務(wù)的102%。

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