隨著3月份鄭州救市政策的逐漸落地，市場正在發(fā)生悄然的變化。二手房市場率先反應，成交量和成交價上漲明顯。與此同時，新房市場迎來了緩慢修復期。

對于購房者來說，鄭州市場到底還有多少庫存，哪個區(qū)域存在的機會大，在市場上這三四百樓盤中，哪些存在撿漏的可能?

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目前，整個鄭州市區(qū)的庫存量和去化周期，對購房者來說是一件好事。

根據(jù)貝殼研究院鄭州分院發(fā)布《2022年3月鄭州房地產(chǎn)市場月報》，從月報中的數(shù)據(jù)，我們能看出從去年7月到今年3月，鄭州市內(nèi)八區(qū)的庫存面積一直是很多的。截止到今年3月，鄭州市區(qū)庫存有1129萬㎡，大約相當于9.9萬套房子。

再來看較長的去化周期，這意味著買方市場的到來。所以購房者可以選擇的機會非常充足。

具體到不同區(qū)域，各個區(qū)域的存量情況怎樣?

3月份商品住宅的庫存量最大的金水區(qū)。歸根到底，金水區(qū)前些年大規(guī)模的城中村改造，如今變成了巨大的庫存，這幾年從金水北到楊金片區(qū)，新盤扎堆。

其次就是中原區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)，這些區(qū)域雖然庫存量不低，但相對去化難度要小一些。

除此之外，新鄭、港區(qū)和中牟的存量依舊比較大，作為近郊的樓盤，去化難度會更大一些。

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具體到熱門片區(qū)，現(xiàn)在哪個區(qū)域更熱?我們從下圖的各板塊成交情況來看一看。

最高的竟然是航空港區(qū)，成交套數(shù)636套。主力備案項目是恒大未來之光，這是去年就開始陷入停滯的樓盤，拖到今年才解決了一些備案，不能代表港區(qū)3月真實的市場成交情況。

其次是龍湖鎮(zhèn)板塊，成交套數(shù)590套。主力備案項目是龍湖錦藝城，這個樓盤的最后一期地塊，去年已經(jīng)開盤。如今集中備案，拉高了區(qū)域的成交量。

接下來是二七新區(qū)，成交套數(shù)483套，主力備案項目是泰宏建業(yè)國際城。這個樓盤是尾盤，最近推出了不少1萬2以下的特價房源，但戶型不太好，前幾期口碑也不太好，勝在四環(huán)內(nèi)的地段以及大盤成熟的配套。

隨后是管南、高新區(qū)、金水北、常西湖、濱河國際新城、經(jīng)開老城幾個偏剛需和改善的區(qū)域，成交套數(shù)也表現(xiàn)不錯。

上面這些熱門成交的片區(qū)，基本能代表樓市更多人的選擇，要么是主城好地段，要么是價值更受認可的新區(qū)。

03

了解完各個區(qū)域的熱度之后，從今年1-3月，也有幾個熱門的樓盤值得關注。

首先是經(jīng)開老城區(qū)的保利天匯、華潤凱旋門，占據(jù)著經(jīng)開區(qū)比較成熟的地段，毗鄰東區(qū)的優(yōu)勢，再加上央企品牌在當下的意義，給購房者吃上了一顆定心丸，熱度較高。

目前保利天匯1.9-1.98萬每平，華潤凱旋門1.7-2萬每平，戶型都不算大，適合有意向置業(yè)鄭東的改善型人群。雖然價格不算便宜，但鄭東方向、成熟區(qū)域的新盤可選性太少，且買且珍惜。

接下來是金水北的熱門樓盤，美盛教育港灣、金水印，在金水區(qū)國基路的成熟位置，再加上教育配套的主打優(yōu)勢，一直比較火。

金水印作為教育港灣的升級版本，單價更貴，戶型更大，目前在2.2-2.6萬每平，屬于金水區(qū)偏高端、改善產(chǎn)品的梯隊。

還有位于管南的新城時光印象、融創(chuàng)城，中原區(qū)的融創(chuàng)御湖宸院、碧桂園鳳凰城，更適合剛需群體，也一直是比較熱門的項目。

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3月1日，鄭州市出臺了19條穩(wěn)樓市的政策，包括取消二手房交易差額稅、提倡貨幣化安置等政策。從3月份新政出臺以來，鄭州市場回暖了嗎?

月報顯示，新政出臺后兩周，鄭州市場迎來了短暫回暖。這一結論體現(xiàn)在貝殼帶看量、成交量、新房線上流量都有所提升。

3月份貝殼數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房帶看量較2月環(huán)比上浮43%，成交量較2月份上漲114%。一線貝殼中介人員表示，受到政策刺激，客戶看房積極性提高，對樓市的預期有所好轉(zhuǎn)。

但在房企風險、疫情反復、利率差異、資金流轉(zhuǎn)等現(xiàn)實因素的影響下，3月新政對樓市的刺激依然有限，新房回暖不及預期。

相比于新房的緩慢修復，鄭州二手房市場率先“暖”了起來。月報顯示，3月鄭州二手房的成交出現(xiàn)近3個月以來的最高峰值，政策的出臺對于二手市場回暖作用明顯。

一方面，成交量和成交均價都得到了提高。貝殼數(shù)據(jù)顯示，貝殼鄭州3月二手房較2月成交環(huán)比上漲102%，成交均價觸底回彈，環(huán)比上漲8%。

另一方面，買房者和買房者的交易意愿變得更強。3月貝殼鄭州二手房帶看客戶量、新增掛牌房源量環(huán)比增長均超六成，業(yè)主出售意愿增強。

特別是金融端的政策持續(xù)發(fā)力，月報顯示，2022年3月，二手房放款周期縮短至3.3天，業(yè)主更快拿到款項， 進一步刺激改善型置業(yè)需求的發(fā)力。

進一步降低的利率，也更加利好買房人。月報顯示，截止22年3月，二手房最新首套利率4.9%，二套利率5.2%，利率降至近2年以來的最低值，置業(yè)成本進一步降低。

隨著不斷出臺的政策刺激，市場信心正在逐漸修復，二季度的樓市市場可期。

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