3月7日，全國(guó)政協(xié)委員洪洋建議取消商品房公攤面積，沖上了熱搜第一。在熱搜下的評(píng)論區(qū)，網(wǎng)友們紛紛點(diǎn)贊提案說(shuō)出了老百姓的心聲。

委員提出建議后，鄭州一市民稱自己家的房子至少有152萬(wàn)用在了公攤上。那么，公攤面積為何會(huì)備受爭(zhēng)議，其是否應(yīng)該取消?

買房公攤面積花152萬(wàn)，鄭州市民質(zhì)疑公攤面積的合理性

據(jù)了解，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港。但實(shí)際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經(jīng)過(guò)了多年的各方爭(zhēng)論。

在鄭州，公攤面積也是一些市民們心中的痛。有市民買房為公攤面積甚至花費(fèi)152萬(wàn)，更有市民購(gòu)買的房產(chǎn)公攤面積占比接近29%。

“我們究竟是按照什么標(biāo)準(zhǔn)為‘公攤面積’買單?”鄭州市民張敏(化名)，今年2月以總價(jià)680萬(wàn)購(gòu)買了鄭州一處住宅，房本顯示，她所購(gòu)房產(chǎn)建筑面積為181.25平方米，實(shí)際套內(nèi)面積為136.6平方米，公攤面積為44.65平方米，公攤面積達(dá)到了24%。按照其購(gòu)房單價(jià)34097元/平方米算，公攤面積費(fèi)用達(dá)到1522431.05元。

據(jù)悉，目前鄭州市域平均房?jī)r(jià)為每平方米1.4萬(wàn)元，152萬(wàn)可以在鄭州購(gòu)買一處108.57平方米的房子。

“我在公攤面積上花的錢都?jí)蛸I一套房了。”張敏說(shuō)，“所謂的公攤無(wú)非就是電梯間的面積以及步梯面積，可是我真的能把私人東西放在上述所說(shuō)的地方嗎?”

鄭州的王先生同樣困惑，他今年以總價(jià)90萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了一套73.17平方米的房產(chǎn)，其中套內(nèi)面積為52.2平方米，公攤面積為20.97平方米，公攤面積比接近29%。“一個(gè)房子三分之一都是公攤面積，這到底是咋算的?”

多數(shù)樓盤(pán)默認(rèn)購(gòu)買公攤面積，有小區(qū)甚至“一樓一個(gè)公攤比例”

對(duì)于公攤率來(lái)說(shuō)，目前國(guó)家還未有具體的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。一般來(lái)說(shuō)，7層以下住宅公攤率為7%-12%;7-11層住宅公攤率為10%-20%;12-33層住宅公攤率為14%-24%。

頂端新聞·河南商報(bào)記者走訪鄭州多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，市民們?cè)谫?gòu)買鄭州市域內(nèi)幾乎所有樓盤(pán)時(shí)，均會(huì)被自動(dòng)默認(rèn)為“額外購(gòu)買公攤面積”，且不同小區(qū)的公攤面積比也不盡相同，有的小區(qū)甚至出現(xiàn)“一樓一個(gè)公攤比例”的情況。

“事實(shí)上，‘同小區(qū)不同公攤比例’的現(xiàn)象是普遍存在的。”鄭州某地產(chǎn)集團(tuán)的工作人員趙蘭(化名)告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者。

據(jù)趙蘭介紹，以其集團(tuán)在東三環(huán)某樓盤(pán)為例，該小區(qū)共有17棟住宅，由于不同樓棟的梯戶比或該樓棟所處于小區(qū)位置的不同，甚至是戶型不同，最終所造成的“公攤比例”不盡相同。

但是值得一提的是，并不是公攤比例越小，房產(chǎn)的單價(jià)就會(huì)越低，有的樓棟是“一梯兩戶”甚至是“一梯一戶”的戶數(shù)比，這樣的房產(chǎn)公攤面積自然更大，單價(jià)也更高，反觀“兩梯四戶”或者是“三梯八戶”的樓棟，公攤面積比例小且單價(jià)更低。

“事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候，在地價(jià)相同的情況下，他自然也要考慮到成本的問(wèn)題，梯戶比越大，住起來(lái)越舒服，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的成本越高。”趙蘭說(shuō)。

公攤面積雖然是老生常談的問(wèn)題，但確實(shí)需要給予進(jìn)一步關(guān)注

3月7日，全國(guó)政協(xié)委員洪洋對(duì)商品房銷售公攤面積現(xiàn)象進(jìn)行了批評(píng)。洪洋指出，在商品房銷售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，而業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)力。

為此，洪洋建議取消公攤面積，將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政協(xié)委員關(guān)注公攤面積的問(wèn)題，從保護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度進(jìn)行值得肯定，也說(shuō)明公攤面積的問(wèn)題，是業(yè)主普遍關(guān)注的問(wèn)題。其次，他也建議公眾客觀理解此類提案的內(nèi)容，然后有助于把握好此類領(lǐng)域的改革方向。

“此類問(wèn)題雖然是老生常談的問(wèn)題，但是從社區(qū)高質(zhì)量發(fā)展以及購(gòu)房交易公平透明等角度出發(fā)，確實(shí)需要給予進(jìn)一步關(guān)注。”3月9日，嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示，公攤面積的界定、公攤面積的成本和收益、此類問(wèn)題后續(xù)解決的機(jī)制等，都需要進(jìn)一步明確，以更好研究和處理此類問(wèn)題。

因此，他建議從一些小區(qū)或城市率先做試點(diǎn)，針對(duì)業(yè)主訴求和公攤問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化，以降低業(yè)主的購(gòu)房和居住壓力。“我一直不建議大刀闊斧式的改革，公攤面積的出現(xiàn)，也有一些合理和值得肯定的地方，要漸進(jìn)式改革。”

要防范一邊取消公攤，一邊又滋生新費(fèi)用

“還有一種顧慮也是需要考慮的，可能取消了公攤面積的概念，其他成本又增加起來(lái)了。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，改革的同時(shí)還要防范“一邊取消公攤一邊又滋生新費(fèi)用”的現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)鍵其實(shí)是關(guān)于公攤面積的確定和定價(jià)的問(wèn)題，一些公攤面積上的服務(wù)應(yīng)該如何調(diào)整，若是此類政策調(diào)整成本很高，如何優(yōu)化目前的政策，這都是當(dāng)前需要考慮的。“政策調(diào)整是一方面，政策調(diào)整的成本也是需要考慮的內(nèi)容。”

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，常規(guī)來(lái)說(shuō)，公攤面積大概是12%，即得房率大概是88%?？傮w上，大城市購(gòu)房壓力大，公攤的會(huì)做得更小，但小城市有的會(huì)更大。

“類似情況也確實(shí)需要一步步去改進(jìn)，公攤的制度，多少也是在過(guò)去摸滾爬打的過(guò)程中進(jìn)行的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從規(guī)范的角度看，公攤面積確實(shí)需要去論證，從物權(quán)法等角度去科學(xué)論證規(guī)范操作。從實(shí)際過(guò)程看，公攤面積這個(gè)領(lǐng)域也是灰色地帶，容易引起各類問(wèn)題和糾紛。

取消公攤面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，鄭州早有說(shuō)法

事實(shí)上，關(guān)于取消公攤面積，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)較，鄭州早有說(shuō)法。

2019年，鄭州市政協(xié)委員在市政協(xié)十四屆二次會(huì)議就曾提出“關(guān)于鄭州市商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)取消公攤面積的建議”的提案， 對(duì)此，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局于當(dāng)年7月份給出了具體的回復(fù)。

在回復(fù)中，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局從房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際考慮，具體說(shuō)明了按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可能存在一些矛盾和問(wèn)題。

一是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)與目前以建筑面積為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)管理體系之間銜接問(wèn)題?；貜?fù)中表示，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)管理體系中，房屋建筑面積是各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，若因?yàn)楦淖兩唐贩夸N售方式而跟著改變整個(gè)房地產(chǎn)管理體系，既得不償失，還可能因此產(chǎn)生巨大的阻力，使工作難以開(kāi)展，比如，房屋權(quán)屬登記方式的問(wèn)題，權(quán)屬登記必須與我國(guó)的權(quán)屬管理體系相一致，權(quán)屬管理是實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，建筑面積是其中很重要且貫穿始終的一項(xiàng)內(nèi)容，如何在保持房產(chǎn)測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證方式不變的情況下，順利實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式，還需要進(jìn)一步研究探討。再比如，現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)稅費(fèi)收取、拆遷安置補(bǔ)償、物業(yè)收費(fèi)等政策，均以建筑面積為基礎(chǔ)，若采取按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售商品房，原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系必將被新的體系所取代，但新價(jià)格體系從建立到成熟必須要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證的過(guò)程。

二是房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售房屋，共有分?jǐn)偯娣e不再作為計(jì)算房屋售價(jià)的依據(jù)，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)為節(jié)約成本而在共有面積上不投入或少投入，如縮小門(mén)廳，樓梯等，從而影響房屋的使用品質(zhì)。

三是購(gòu)房者在共有分?jǐn)偯娣e上的所有權(quán)和使用權(quán)如何保證問(wèn)題。必須明確：按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)只是銷售計(jì)價(jià)方式的改變，而非銷售內(nèi)容改變，共有分?jǐn)偯娣e雖不單獨(dú)計(jì)價(jià)，但已包含在房屋總售價(jià)中，因此與按建筑面積計(jì)價(jià)一樣，共有分?jǐn)偯娣e的所有權(quán)和使用權(quán)仍然屬于購(gòu)房者，但實(shí)際上，共有分?jǐn)偯娣e由開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司管理，其所有權(quán)又缺乏明確的占有形式，所以，極易引發(fā)糾紛。

四是房屋單價(jià)“虛高”問(wèn)題。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是以商品房總售價(jià)不變?yōu)榍疤?。因此，與按建筑面積計(jì)價(jià)相比，必然產(chǎn)生商品房單價(jià)表面上浮的現(xiàn)象，對(duì)習(xí)慣了以建筑面積計(jì)價(jià)交易的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，以及習(xí)慣于重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)的媒體來(lái)說(shuō)，都需要一個(gè)重新定位和適應(yīng)的過(guò)程。

五是推行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的合法性問(wèn)題。與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，目前鄭州市對(duì)商品房銷售計(jì)價(jià)方式不做強(qiáng)制規(guī)定，由買賣雙方自由選擇，但大都選擇按建筑面積計(jì)價(jià)，由此可見(jiàn)，在推行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的問(wèn)題上，若政府及行業(yè)管理部門(mén)不作強(qiáng)制性規(guī)定，購(gòu)房人由于消費(fèi)習(xí)慣的原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)出于自身利益的考慮很難主動(dòng)接受新的計(jì)價(jià)方式。為保證按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的順利推行，需要以地方性法規(guī)或行政規(guī)章的形式，確定推行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售的合法性，強(qiáng)制推行商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式。

綜上所述，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局認(rèn)為，推行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的商品房銷售方式雖受各方關(guān)注，但不可操之過(guò)急，應(yīng)結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，加強(qiáng)調(diào)查研究，積極穩(wěn)妥有效地推進(jìn)實(shí)施。

標(biāo)簽： 市民購(gòu)買的房產(chǎn)公攤面積 公攤面積合理性 鄭州市購(gòu)房 默認(rèn)購(gòu)買公攤面積