筆者認為，炒房實現(xiàn)的收益對于上市企業(yè)來說只能是“錦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客為主，荒怠主業(yè)。

——盤和林

2008年以來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展異常迅速，大量資金源源不斷地流入，而這其中，上市公司同樣不甘人后。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日收盤，A股共有3616家上市公司，其中，1808家在2019年一季報中披露持有投資性房地產(chǎn)情況，1793家持有投資性房地產(chǎn)不為0，這表明A股至少有半數(shù)上市公司在“囤房”。從增長率來看，2014年至2018年，該數(shù)據(jù)的復合增長率達到24.38%。

幾日前，“*ST海馬(即海馬汽車(000572))巨虧16億、賣400套房”的消息在網(wǎng)上刷屏，消息指出，海馬汽車在主業(yè)經(jīng)營不善的情況下，靠賣房保殼，一夜之間，“海馬汽車”變“海馬地產(chǎn)”?？梢哉f，如今上市公司不僅把投資性房地產(chǎn)作為處理閑置資金的一種方式，甚至開始靠著房地產(chǎn)增加自身的利潤。

不只是海馬汽車，2016年，主營電氣的深圳惠程(002168)公司，同樣連賣12套房，并靠著處置房產(chǎn)的利潤所得，為公司貢獻了近40%的凈利潤;2017年，主營奶粉的貝因美(002570)公司也是通過售賣7套房產(chǎn)，成功保殼;2018年，主營電子的宇順電子(002289)公司更是通過買賣房產(chǎn)獲利6800萬元，一舉助轉(zhuǎn)虧為盈，避免因連續(xù)虧損而被“ST”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，115家上市公司在2018年年報中披露了“公允價值法計量的投資性房地產(chǎn)價值變動損益”，其中，77家以公允價值法計量的投資性房地產(chǎn)價值變動損益為正，19家為零，19家為負。換言之，2018年，66.96%的公司因“囤房”獲利，83.48%的公司實現(xiàn)了資產(chǎn)保值。

實際上，不論是實務(wù)研究還是理論上，都證實了大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)還是緣于該行業(yè)的高回報率。以2015年為例，房地產(chǎn)上市公司平均營業(yè)利潤率為6.31%，而同期制造業(yè)上市公司平均營業(yè)利潤率只有2.33%。房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)之間投資回報率的落差形成了極大的套利空間，這無疑促使了大量企業(yè)將資金投向房地產(chǎn)行業(yè)。

不過，企業(yè)的“不務(wù)正業(yè)”所產(chǎn)生的影響也要分兩方面來看。

其一，從市場影響來分析，上市公司熱衷囤房一定程度上加劇了房地產(chǎn)市場價格的上漲，但直至目前并沒有明顯的證據(jù)表明房價與上市公司上漲有著非常密切的關(guān)系，也就是說，上市公司投資性房地產(chǎn)增加的需求并不足以推動價格的異常增長。

但需要注意的是，價格只是市場的一個方面，上市公司投資房產(chǎn)更為嚴重的后果是對需求的擠占，對于供需市場并不均衡的房地產(chǎn)行業(yè)來說，上市公司囤房實際上是在與民爭利。目前，大中型城市市場上，商品房數(shù)量供給非常有限，在上市公司這些具有明顯資金 優(yōu)勢的機構(gòu)投資客戶的擠壓和爭奪下，普通民眾的需求被擠占，往往需要付出更高的溢價，因此，上市公司囤房的后果即使在價格上沒有體現(xiàn)，還是會從需求端影響到普通購房者。

其二，就企業(yè)自身而言，多數(shù)囤房的上市公司，其主營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最新數(shù)據(jù)更是顯示，紅星美凱龍持有的投資性房地產(chǎn)超過了萬科，對于此種現(xiàn)象，不少人會產(chǎn)生質(zhì)疑，如此巨量的投資是否會擠占公司的主營業(yè)務(wù)。

在筆者看來，上市公司對于房地產(chǎn)的投資是具有門檻效應(yīng)的，即在投資初期，該項投資有助于提高經(jīng)營業(yè)績，緩解融資約束，從而對公司的主業(yè)起到“補償效應(yīng)”，但當投資超過了一定限度，高利潤驅(qū)使下的房地產(chǎn)投資將會擠占企業(yè)正常投資資源。進一步而言，“不務(wù)正業(yè)”可能造成對主營業(yè)務(wù)的懈怠和相關(guān)人員的錯配問題，從而有損企業(yè)長期發(fā)展，特別是創(chuàng)新型企業(yè)，面對來自房地產(chǎn)的利潤誘惑，具有長期性、高風險性的項目或會被簡單粗暴的房地產(chǎn)投資所替代。

不過，國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊處于發(fā)展的黃金期，禁止上市公司投資房地產(chǎn)是不現(xiàn)實也是不合理的。并且，為了實現(xiàn)額外投資收益，上市公司進入房地產(chǎn)市場的行為也無可厚非，但需要注意的是，炒房實現(xiàn)的收益對于上市企業(yè)來說只能是“錦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客為主，荒怠主業(yè)。與此同時，囤房行為造成的市場問題可能會擾亂股市與樓市的正常秩序，繼而也是對資本市場資源的浪費，因此，“不務(wù)正業(yè)”始終只是救命稻草，要實現(xiàn)真正意義上的發(fā)展，上市公司還是要從產(chǎn)品和經(jīng)營模式入手，找到公司發(fā)展的動力之源。

(作者盤和林系應(yīng)用經(jīng)濟學博士后，系地產(chǎn)深度報道專欄作家，以上僅代表個人意見，不代表本報觀點)

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