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內(nèi)容來(lái)源：飯總選房

北京3月二手房住宅成交量22192套！

我們統(tǒng)計(jì)了2021年以來(lái)北京各月二手房成交量：

從數(shù)據(jù)上可以直觀看到，今年3月份二手房成交量達(dá)到24個(gè)月以來(lái)最高值，并且24個(gè)月以來(lái)首次破2萬(wàn)套！

可以更夸張地講，是從2017年4月至今，近6年來(lái)的二手住宅網(wǎng)簽最高點(diǎn)。（ps：數(shù)據(jù)來(lái)源房小秘-十一，僅供參考）

01

二手房市場(chǎng)漲聲熱烈

從2021年1月至2023年3月，北京二手房單月成交量平均值是14122套，平均不足1.5萬(wàn)套/月。

我們一直強(qiáng)調(diào)，北京二手房成交量每月低于1.5萬(wàn)套，市場(chǎng)屬于低溫運(yùn)行。而每月1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)套市場(chǎng)就比較火熱了。超過(guò)1.8萬(wàn)套甚至2萬(wàn)套，市場(chǎng)就可以用非常火爆來(lái)形容了。

上一次北京二手房成交量突破2萬(wàn)套是在2021年3月份，當(dāng)時(shí)成交量在22172套，也是北京部分二手房?jī)r(jià)格跳漲的時(shí)候，許多賣家十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)得漲。

而當(dāng)前房?jī)r(jià)的反應(yīng)和市場(chǎng)火爆情況同樣互相輝映。

這兩天，北京市場(chǎng)喊漲聲一片，我們的很多購(gòu)房者在二手房談判的過(guò)程中，都遇到了業(yè)主坐地起價(jià)的情況，而且一漲就是幾十萬(wàn)！很多小伙伴不禁要疑惑，我們前兩天發(fā)的文章上不是寫(xiě)到北京房?jī)r(jià)整體在下跌嗎？但為什么市場(chǎng)上很多房子都漲價(jià)了？主要還是房?jī)r(jià)兩級(jí)分化的現(xiàn)象更加劇了。往下看，下面會(huì)詳細(xì)跟大家講。

02

為什么交易量大漲

主要還是以下這些原因?qū)е沦?gòu)房者預(yù)期發(fā)生了很大的變化：1、北京樓市，政策面向好無(wú)論是二十年房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)，還是妨礙房地產(chǎn)消費(fèi)的一律干掉，央行、稅務(wù)總局、住建部紛紛表態(tài)要支持剛需和改善。尤其是住建部，這家伙可是好久沒(méi)表態(tài)了，五年時(shí)間風(fēng)平浪靜，畢竟是直接主管部門。如果說(shuō)上面信息多數(shù)在供給端資金層面上下功夫，年后鶴總在達(dá)沃斯論壇上再次表示要支持房地產(chǎn)行業(yè)，明確提到要放松房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱期間的一些管制政策，有效擴(kuò)大需求。這就比較狠了，是2008年底4萬(wàn)億、2014年底去庫(kù)存之后第三次非常明顯的信號(hào)！就連平常不怎么關(guān)心樓市的朋友，也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。2、聰明人買房，一直是悄無(wú)聲息一部分聰明的購(gòu)房者已經(jīng)選擇節(jié)前上車了，倒不是因?yàn)檫@個(gè)成交量暴漲的消息，而是每年春節(jié)后房?jī)r(jià)、成交量、租金都要漲一大截，也是全年房地產(chǎn)成交量的最高峰，遠(yuǎn)超所謂的金九銀十。二十年來(lái)，這個(gè)規(guī)律除了2020年疫情影響之外，無(wú)一例外，包括2017年317政策發(fā)布同期！所以，春節(jié)后很長(zhǎng)一段時(shí)間必然是一票看房買房高峰期，這也屬于歷史規(guī)律。我們一直強(qiáng)調(diào)，機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人，那些天天嘴里講著我不買房的人，你以為他真的不買？在你動(dòng)這個(gè)心思的時(shí)候，他已經(jīng)做完了市場(chǎng)分析、樓盤(pán)對(duì)比，已經(jīng)開(kāi)始挑選戶型，等待入手時(shí)機(jī)了。就像上學(xué)時(shí)期的學(xué)神們，嘴上喊著「我沒(méi)有復(fù)習(xí)，打算裸考」「看什么書(shū)啊，該玩就玩」，然后你也撕掉書(shū)本到網(wǎng)吧通宵三天三夜。成績(jī)下來(lái)，傻眼的還是自己。3、樓市分化，別當(dāng)任人宰割的韭菜「分化」這個(gè)詞，我在以往的文章曾無(wú)數(shù)次提及，市場(chǎng)好的時(shí)候，好的更好，而差的更差。房?jī)r(jià)核心還是圍繞產(chǎn)業(yè)片區(qū)和人口走，像海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、亦莊同比漲幅都在5%左右，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。亦莊、中關(guān)村、望京等產(chǎn)業(yè)片區(qū)集中的區(qū)域的房?jī)r(jià)顯得更為堅(jiān)挺。部分片區(qū)、小區(qū)漲幅仍然不錯(cuò)，好房源出來(lái)后依舊很快被秒，價(jià)格分化愈發(fā)明顯。但沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育、沒(méi)有地鐵、沒(méi)有商業(yè)也沒(méi)有景觀的樓盤(pán)，一個(gè)字，難。風(fēng)浪之下，誰(shuí)是大船，誰(shuí)是小船，一目了然。

03

市場(chǎng)熱度能持續(xù)多久

我們預(yù)測(cè)，4月份購(gòu)房需求會(huì)繼續(xù)釋放，4月下旬到5月初開(kāi)始將逐漸放緩。

持續(xù)釋放的消費(fèi)需求主要還是會(huì)集中在三大人群中：大資產(chǎn)配置、剛需、學(xué)區(qū)需求，其中剛需占比70%。北京的房?jī)r(jià)將繼續(xù)分化。北京部分優(yōu)質(zhì)片區(qū)未來(lái)一段時(shí)間不可避免將迎來(lái)一波小漲幅。北京房?jī)r(jià)漲跌的核心還是圍繞產(chǎn)業(yè)片區(qū)和人口走，像海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、亦莊同比漲幅都在5%左右，隨著這輪房?jī)r(jià)波動(dòng)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)會(huì)更明顯。同時(shí)，購(gòu)房者的決策周期將持續(xù)縮短。大水漫灌將持續(xù)引發(fā)看房買房需求釋放。不過(guò)，大家買房還是要從自身需求角度出發(fā)。自住的購(gòu)房者，一定是以通勤為主。北京比較堵，一定是讓自己輕裝上陣。第二是升值空間，第三是性價(jià)比，第四是對(duì)房子的要求，像戶型、物業(yè)、臨地鐵等，必須結(jié)合自身需求明確清楚！投資購(gòu)房者，要明確自己的投資方向。一是以升值為主，主要是片區(qū)當(dāng)前房?jī)r(jià)不高且周邊有較好產(chǎn)業(yè)交通學(xué)區(qū)等配套規(guī)劃。二是以租金回報(bào)率為主，用現(xiàn)金流還貸養(yǎng)一個(gè)房子，等待長(zhǎng)期升值。此類房子往往升值評(píng)分較差。三是保值為主，主要是當(dāng)前片區(qū)比較成熟，房?jī)r(jià)較高，但周邊難以規(guī)劃提升片區(qū)潛力，所以升值慢。優(yōu)點(diǎn)是抗跌性強(qiáng)，租金回報(bào)率不高但出租容易。這三個(gè)方向同等預(yù)算下很難兼得，需要明確自己的投資方向，不要試圖全占。北京房?jī)r(jià)目前還算穩(wěn)定，但逐漸進(jìn)入分化狀態(tài)，位置好、物業(yè)好、戶型好的房子進(jìn)入上漲通道，反之有降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。希望大家都能找到最合適的房子。提示：公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則，如果不想錯(cuò)過(guò)精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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