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房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，被認(rèn)為是將資金定向?qū)氡镜胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升有一定幫助。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2022年年內(nèi)，全國(guó)已有35地出臺(tái)棚改貨幣化安置、房票相關(guān)政策41條，其中部分地區(qū)允許被安置人在多種安置方法自主選擇，另有多地通過(guò)增加拆遷貨幣化安置比例，提高征遷群眾選擇貨幣化安置積極性等方式加大貨幣化安置力度。

近期，多地重提“貨幣化安置”、“房票安置”，能否帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸企穩(wěn)通道？

(資料圖)

多地重提“貨幣化安置”、“房票安置”

據(jù)報(bào)道，4月13日，南昌印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》，自5月11日起實(shí)施。意見(jiàn)中指出，南昌市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)四個(gè)中心城區(qū)范圍內(nèi)，國(guó)有和集體土地上房屋征收與補(bǔ)償全面推行房票安置。在南昌城區(qū)（不含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)）購(gòu)買(mǎi)新建商品房的，由轄區(qū)房屋征收部門(mén)給予被征收人房票票面金額購(gòu)房使用部分一定比例的購(gòu)房補(bǔ)助。自出具房票之日起3個(gè)月內(nèi)使用的，給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助；第4個(gè)月至第6個(gè)月內(nèi)使用的，給予8%的購(gòu)房補(bǔ)助；第7個(gè)月至12個(gè)月內(nèi)使用的，給予5%的購(gòu)房補(bǔ)助。此外，房票使用人在房票使用期限內(nèi)無(wú)購(gòu)房意愿的，被征收人也可按未購(gòu)房結(jié)算方式，提前申請(qǐng)兌付房票票面資金及利息。

但房票安置并非近期才出現(xiàn)的安置方式，在過(guò)往的棚改階段及定向去庫(kù)存中其曾發(fā)揮過(guò)較大作用。

而房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補(bǔ)償，有助于鎖定購(gòu)房需求在本地釋放，同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2022年年內(nèi)，全國(guó)已有35省市（縣）出臺(tái)棚改貨幣化安置、房票相關(guān)政策41條，其中部分地區(qū)允許被安置人在多種安置方法自主選擇，另有多地通過(guò)增加拆遷貨幣化安置比例，提高征遷群眾選擇貨幣化安置積極性等方式加大貨幣化安置力度。

有觀點(diǎn)指出，這其中的關(guān)鍵在于，如果拆遷戶不想使用房票還可以轉(zhuǎn)換為貨幣，無(wú)疑是變相實(shí)現(xiàn)了棚改貨幣化的政策。這也不得不讓人聯(lián)想到了2016年前后，棚改貨幣化對(duì)樓市的刺激作用，甚至有人稱(chēng)2016年房?jī)r(jià)的大幅上漲就是因?yàn)榕锔呢泿呕斐傻摹?/p>

棚改貨幣化會(huì)催生房?jī)r(jià)上漲？

對(duì)此觀點(diǎn)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，2014年后，樓市崩盤(pán)論言論不絕于耳，不少城市房?jī)r(jià)下跌，因此，為了穩(wěn)定樓市出臺(tái)了一系列包括棚改貨幣化等支持樓市回暖的政策。房票政策與棚改貨幣化政策是棚改時(shí)的兩個(gè)選項(xiàng)，一般會(huì)由購(gòu)房人自己選擇。房票一般是置換為安置房，按經(jīng)濟(jì)適用房管理；貨幣化對(duì)棚改對(duì)象而言，購(gòu)房有更多的選擇，可以買(mǎi)商品房或租賃住房等。因此，貨幣化對(duì)樓市供求關(guān)系和房?jī)r(jià)影響更大。

但趙秀池認(rèn)為，房?jī)r(jià)飆升不能簡(jiǎn)單地歸因?yàn)榕锔呢泿呕斐傻摹Ｅ锔呢泿呕欣谠黾幼》啃枨?，促進(jìn)樓市回暖。各地房?jī)r(jià)走勢(shì)取決于住房供求關(guān)系，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求房?jī)r(jià)下跌。“2016年房?jī)r(jià)上漲是多種原因促成的。有房貸放寬、棚改貨幣化等多種因素影響所致。棚改貨幣化只是在一定程度上會(huì)增加剛需買(mǎi)房需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

中指研究院認(rèn)為，棚改貨幣化是過(guò)去市場(chǎng)大規(guī)模提升的助推器，一定程度帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?！跋啾蓉泿虐仓茫科卑仓糜欣谡S富安置補(bǔ)償方式、固定的使用期限加速了安置效率，避免大量現(xiàn)金的多次轉(zhuǎn)移，緩解地方政府資金周轉(zhuǎn)壓力。同時(shí)提高安置方向的確定性，使安置資金重新流向房地產(chǎn)市場(chǎng)形成循環(huán)，對(duì)釋放市場(chǎng)需求，加速庫(kù)存去化起到一定的促進(jìn)作用，但房票安置也降低了安置家庭的資金杠桿率?！?/p>

從特點(diǎn)來(lái)看，房票面值含有獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償，普遍高于貨幣直接補(bǔ)償金額；購(gòu)買(mǎi)商品房有額外價(jià)格優(yōu)惠；房票普遍設(shè)置有政策優(yōu)惠及支持；房票設(shè)有使用限期，以6或12個(gè)月為主；房票多采用實(shí)名制，避免房票套現(xiàn)行為發(fā)生。

貨幣化安置影響可能存在高估

據(jù)中指研究院介紹，2008年棚改啟動(dòng)至2014年，整體開(kāi)展節(jié)奏相對(duì)平緩，貨幣化安置比例處在低位。2015-2018年貨幣化安置比例與棚改規(guī)模雙雙走高，年均實(shí)際開(kāi)工總量超600萬(wàn)套，2019年至今，伴隨著棚改政策調(diào)整，貨幣化安置資金來(lái)源收縮，全國(guó)棚改計(jì)劃開(kāi)工規(guī)模明顯縮減，實(shí)際開(kāi)工量一路走低。

中指研究院還指出，當(dāng)前部分房企資金鏈仍處在較為緊張的階段，仍不斷有房企風(fēng)險(xiǎn)暴露、樓盤(pán)停工現(xiàn)象發(fā)生，一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信心下滑，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂所購(gòu)期房能否如期交付，被征收人受此影響或更傾向于選擇便于資金支配的貨幣補(bǔ)償方式。（2023年4月22日網(wǎng)易 房產(chǎn)那事兒 半兩財(cái)經(jīng)）

附： 《關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》

南昌市人民政府辦公室印發(fā)

關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)的通知

（洪府辦發(fā)【2023】33號(hào)）

《關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)2023年第11次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2023年4月10日

關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)

為進(jìn)一步完善我市中心城區(qū)房屋征收與補(bǔ)償安置政策，拓寬房屋征收與補(bǔ)償安置渠道，改善居民的居住環(huán)境和住房條件，根據(jù)《江西省征收土地管理辦法》《江西省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、房票概念及實(shí)施范圍

（一）房票概念。房票是被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額量化后，房屋征收部門(mén)出具給被征收人重新購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。房票樣式統(tǒng)一制定。

（二）房票安置。房票安置是房屋征收部門(mén)安置房屋征收補(bǔ)償政策，秉承被征收人自愿選擇為前提，將被征收房屋（含住宅、非住宅磚木以上結(jié)構(gòu)，下同）按貨幣補(bǔ)償金額量化后，以房票形式核發(fā)給被征收人，由被征收人自行購(gòu)買(mǎi)新建商品房（含住宅、非住宅，下同）的市場(chǎng)化安置方式。

（三）房票金額。房票面額金額為被征收房屋的貨幣補(bǔ)償款（含貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助），但提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、臨時(shí)安置補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)炔挥?jì)入房票票面金額，由被征收人領(lǐng)取貨幣。每張房票票面金額原則上不小于30萬(wàn)元，房票票面金額超過(guò)30萬(wàn)元的，根據(jù)被征收人意愿可出具一張或多張發(fā)票；房票票面金額不足30萬(wàn)元的，按實(shí)際金額出具一張房票。

（四）實(shí)名持有。房票實(shí)現(xiàn)實(shí)名制，房票持有人為被征收人，發(fā)票使用人限定為被征收人或其配偶、父母和子女。

（五）實(shí)施范圍。本市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)（不含南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）四個(gè)中心區(qū)范圍內(nèi)，國(guó)有和集體土地上房屋征收與補(bǔ)償全面推行房票安置。

（六）實(shí)施單位。轄區(qū)政府為房票安置主體，應(yīng)嚴(yán)格按照本實(shí)施意見(jiàn)負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)的房票安置工作。轄區(qū)政府確定的房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)房票安置具體組織實(shí)施工作。

二、購(gòu)房補(bǔ)助及優(yōu)惠政策

（七）購(gòu)房補(bǔ)助。在本市城區(qū)（不含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)）購(gòu)買(mǎi)新建商品房的，由轄區(qū)房屋征收部門(mén)給予被征收人房票票面金額購(gòu)房使用部分一定比例的購(gòu)房補(bǔ)助。自出具房票之日起3個(gè)月內(nèi)使用的，給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助；第4個(gè)月至第6個(gè)月使用的，給予8%的購(gòu)房補(bǔ)助；第7個(gè)月至12個(gè)月使用的，給予5%的購(gòu)房補(bǔ)助。

（八）稅收優(yōu)惠。被征收人使用房票購(gòu)買(mǎi)新建商品房的，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。

（九）金融支持。房票票面金額不足以支付購(gòu)房款部分，房票使用人可以申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款；房票使用人為住房公積金繳存人并符合公積金提取和貸款條件的，可以辦理公積金提取和貸款購(gòu)房（公積金貸款或組合貸款）手續(xù)。

三、房票使用及核發(fā)結(jié)算

（十）房票資金。轄區(qū)房屋征收部門(mén)根據(jù)與商業(yè)銀行的委托協(xié)議，將房票兌付所需資金按時(shí)保障到位，同時(shí)轄區(qū)房屋征收部門(mén)及其受委托的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)房票資金的結(jié)算兌付工作。

（十一）房票系統(tǒng)。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建設(shè)房票核發(fā)結(jié)算系統(tǒng)，與房屋征收系統(tǒng)、新建商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)及新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)信息共享。轄區(qū)房屋征收部門(mén)、有關(guān)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用發(fā)票核發(fā)結(jié)算系統(tǒng)，落實(shí)房票核發(fā)結(jié)算工作。

（十二）領(lǐng)取發(fā)票。被征收人選擇房票安置的，應(yīng)在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議中予以約定，轄區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)及時(shí)將房屋征收、發(fā)票安置等信息錄入房屋征收系統(tǒng)和發(fā)票核發(fā)結(jié)算系統(tǒng)。被征收房屋騰退并由轄區(qū)房屋征收部門(mén)驗(yàn)收確認(rèn)之后5個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)房票核發(fā)結(jié)算系統(tǒng)生成發(fā)票，并通知被征收人領(lǐng)取房票。

（十三）房票使用。房票使用期限自出票之日起至商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日止，最長(zhǎng)不超過(guò)12個(gè)月。房票使用人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，單張房票不能拆分使用，被征收人應(yīng)將房票交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定與房票使用人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)平等對(duì)待房票使用人和其他購(gòu)房人。

（十四）退房處理。使用房票購(gòu)房且已領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)助的，如確需退房，已領(lǐng)取的購(gòu)房補(bǔ)助必須足額退回轄區(qū)房屋征收部門(mén)指定賬戶后，再予以辦理退房手續(xù)。

（十五）房款結(jié)算。辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記手續(xù)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)房票核發(fā)結(jié)算系統(tǒng)，憑房票、以備案登記的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、購(gòu)房者付款發(fā)票等申請(qǐng)購(gòu)房款結(jié)算。轄區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)自收到資金結(jié)算申請(qǐng)后7個(gè)工作日內(nèi)審核通過(guò)，并通知委托的商業(yè)銀行兌付資金。受委托的商業(yè)銀行收到資金兌付通知后，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)將購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬至新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

（十六）房票結(jié)算

1.已購(gòu)房結(jié)算。單張房票實(shí)行一次性兌付。轄區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)自收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房資金結(jié)算申請(qǐng)后同步審核應(yīng)兌付給被征收人的購(gòu)房補(bǔ)貼、房票金額資金及利息，并通知委托的商業(yè)銀行兌付資金。受委托的商業(yè)銀行收到資金兌付通知后，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)將購(gòu)房補(bǔ)貼、房票金額資金及利息轉(zhuǎn)賬至被征收人銀行賬號(hào)。

2.未購(gòu)房結(jié)算。所有房票實(shí)現(xiàn)一次性兌付。房票使用期限截止之日起6個(gè)月內(nèi)，被征收人憑房票、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議及本人身份證明等材料，向轄區(qū)房屋征收部門(mén)申請(qǐng)兌付房票票面資金及利息。轄區(qū)房屋征收部門(mén)自收到申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)審核通過(guò)，通知委托的商業(yè)銀行兌付資金。受委托的商業(yè)銀行收到資金兌付通知后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)將房票票面資金及利息轉(zhuǎn)賬至被征收人銀行賬號(hào)。

房票使用人在房票使用期限內(nèi)無(wú)購(gòu)房意愿的，被征收人也可按未購(gòu)房結(jié)算方式，提前申請(qǐng)兌付房票票面資金及利息。

3.利息計(jì)算。利息按最新人民銀行掛牌人民幣活期存款利率計(jì)算，利息計(jì)算開(kāi)始日期為房票核發(fā)當(dāng)日，已使用房票購(gòu)房部分資金利息計(jì)算截止日期為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂當(dāng)日，未使用房票購(gòu)房部分資金利息計(jì)算截止日期為商業(yè)銀行兌付當(dāng)日，利息計(jì)算起止日期最長(zhǎng)為12個(gè)月。

四、其他事項(xiàng)

（十七）房票不得買(mǎi)賣(mài)、抵押、質(zhì)押、非法套現(xiàn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，取消其房票購(gòu)房資格，追繳已取得利益，由相關(guān)部門(mén)依法查處。參與房票安置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信，對(duì)弄虛作假、提供不實(shí)信息等行為的，依法追究法律責(zé)任。

本意見(jiàn)自2023年5月11日起實(shí)施。本意見(jiàn)實(shí)施前已作出房屋征收決定的項(xiàng)目，仍按原征收補(bǔ)償方案規(guī)定執(zhí)行，但安置房未開(kāi)工建設(shè)的可按本意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他縣、區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、灣里管理局），可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。

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