編者按

土地引領(lǐng)樓市。

地作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)原料，成為制約行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。一個(gè)城市土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，將決定今后一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

騰訊房產(chǎn)展開全國(guó)聯(lián)動(dòng)報(bào)道“卿為地狂”，關(guān)注熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地形勢(shì)，以試圖展示行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，也對(duì)重點(diǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況進(jìn)行關(guān)注和調(diào)查。

本期，我們將鏡頭聚焦在深圳(樓盤)等大灣區(qū)重要城市，從近期房企對(duì)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪也進(jìn)入白熱化階段的情況來看，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱”的趨勢(shì)下，拿地已成“大富翁”游戲。

騰訊房產(chǎn)李超帆 發(fā)自深圳

春江水暖鴨先知。房企作為對(duì)投資最靈敏的市場(chǎng)主體，早在粵港澳大灣區(qū)概念剛剛提出之時(shí)，房企對(duì)這片熱土的爭(zhēng)奪戰(zhàn)就已打響。押注粵港澳大灣區(qū)，搶占未來發(fā)展的“糧票”——土地。

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粵港澳大灣區(qū)成房企必爭(zhēng)之地

在經(jīng)歷了短暫的“靜默”期之后，各大房企又開始活躍在大灣區(qū)的土拍市場(chǎng)。

根據(jù)中指院發(fā)布的1—5月全國(guó)房企拿地金額排行榜、全國(guó)土地成交城市排行榜等榜單顯示，整體來看，5月份，房企在土地市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)力，擴(kuò)展土儲(chǔ)，積極補(bǔ)倉(cāng)。在粵港澳大灣區(qū)背景下，“大灣區(qū)”成兵家必爭(zhēng)之地，從這片土壤上走出的碧桂園、萬科與恒大占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)多年的龍頭之位。

作為房企的“糧倉(cāng)”，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響持續(xù)加大。世茂董事局副主席許世壇在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過去世茂主要土儲(chǔ)在長(zhǎng)三角，接下來將加大在粵港澳大灣區(qū)的投入，希望在香港加快土地儲(chǔ)備，預(yù)測(cè)到2020年，將有多個(gè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)。

和世茂一樣奮戰(zhàn)在粵港澳大灣區(qū)的房企不在少數(shù)。

據(jù)悉，從2016年至今，除了世茂，還有首創(chuàng)、泰禾、陽光城(000671)、龍湖、金茂、融創(chuàng)、金科、禹州、福晟、遠(yuǎn)洋、新城、旭輝、綠城中國(guó)等超過10家外來房企就相繼涌入粵港澳大灣區(qū)，打破維持多年的粵系房企壟斷格局。去年底，陽光城、世茂、金茂、首創(chuàng)位于深圳的項(xiàng)目先后面市，各家房企不約而同宣布將粵港澳大灣區(qū)作為未來重拓的一個(gè)區(qū)域。

以京派開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)為例，從2017年以18.45億元、189%的高溢價(jià)率拿下深圳龍華的一宗商業(yè)用地開始，兩年時(shí)間內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)布局了深圳、廣州(樓盤)、東莞(樓盤)、佛山(樓盤)4個(gè)城市，今年在大灣區(qū)將推出6個(gè)項(xiàng)目，貨值達(dá)200億元。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，粵港澳大灣區(qū)的區(qū)位及規(guī)劃利好，已經(jīng)成為外來房企“重倉(cāng)”大灣區(qū)直接原因。

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頭部房企 拿地大變

3月、4月份以來，全國(guó)土地市場(chǎng)迎來新一輪的熱度。5月土拍市場(chǎng)持續(xù)回暖，部分房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，高溢價(jià)補(bǔ)充土地。

從拿地金額來看，碧桂園、融創(chuàng)、新城占據(jù)榜單前三位。碧桂園5月拿地發(fā)力，1-5月累計(jì)拿地658億元，占據(jù)拿地榜榜首;融創(chuàng)憑借前4月優(yōu)勢(shì)，1-5月以總額653億元占據(jù)榜單第二位;新城繼續(xù)保持第三名，拿地總額461億元。

TOP10企業(yè)1-5月拿地總額4148億元，占TOP100企業(yè)的35.8%；TOP30企業(yè)1-5月拿地總額7744億元，占TOP100企業(yè)的66.8%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯。

地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升是未來地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)。但2019年，頭部房企拿地的熱情卻出現(xiàn)明顯分化。碧桂園、萬科、融創(chuàng)一如既往。恒大，有點(diǎn)意思，前五個(gè)月拿地金額僅僅拍到第18，但面積卻排在第4。這個(gè)座次意味著，恒大正在布局地價(jià)便宜的地區(qū)。和一般的頭部城市，思路有了分歧。

值得注意的是，在一二線城市地價(jià)回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢(shì)或有所轉(zhuǎn)變，將轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點(diǎn)三四線城市，中梁、陽光城、中駿、雅居樂等企業(yè)都明確提出回歸一二線。

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境內(nèi)融資收緊能抑制拿地沖動(dòng)？

房企一邊還債，一邊搶地，房地產(chǎn)融資開閘的聲音不絕于耳。

然而，在房企融資一路綠燈，房企拿地明顯加速，房地產(chǎn)業(yè)信貸余額占比持續(xù)增長(zhǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但是隨著土地市場(chǎng)的熱度再次來襲，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管的聲音開始出現(xiàn)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于土地出讓金融資的檢查非常及時(shí)，近期全國(guó)各地土地市場(chǎng)突然升溫，高價(jià)土地的出讓明顯增加，很多城市土地價(jià)格和溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升，與當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不符合。

“過去土地市場(chǎng)拿地堅(jiān)持會(huì)計(jì)師事務(wù)所蓋章的做法，即需要審核資金來源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴(yán)格檢查之下，預(yù)計(jì)房企拿地的資金審核力度會(huì)加強(qiáng)，進(jìn)而抑制沖動(dòng)拿地現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)如此說。

近期，針對(duì)房地產(chǎn)的各種嚴(yán)查行為，也是房地產(chǎn)信貸政策一再收緊的表現(xiàn)。而且這一舉動(dòng)并非孤立存在。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。所有的數(shù)據(jù)都顯示，這個(gè)月，樓市不但調(diào)控整體收緊，而且市場(chǎng)也在轉(zhuǎn)涼。

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那房企又是什么心態(tài)呢？

由于調(diào)控不放松，房企融資狀況也進(jìn)一步收緊，有房企已明確表示不拿“地王”，并認(rèn)為土地市場(chǎng)過熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，“土拍熱”或也將被降溫。

“往后拿地會(huì)非常小心。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在今年3月29日的業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)拿地策略稱：“現(xiàn)在很多城市的土地市場(chǎng)偏熱，拍賣地價(jià)比較高。去年年底、今年年初，融創(chuàng)把握短期窗口拿了一些地，主要在一二線城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的機(jī)會(huì)，我們就堅(jiān)決地拿，沒有好的機(jī)會(huì)就算了，就放棄了。”

據(jù)悉，監(jiān)管部門收緊“地王”融資，旭輝、金地等拿地激進(jìn)房企債券、ABS發(fā)行被暫停。對(duì)此，兩家公司都已經(jīng)站出來否認(rèn)了。

地價(jià)走勢(shì)的變化與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況基本吻合。對(duì)此，恒大研究院則認(rèn)為，2019年高層會(huì)議重申“房住不炒”，部分熱點(diǎn)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)融資不會(huì)開閘放水。

標(biāo)簽： 大灣區(qū) 融資政策收緊