作者：吾心生

來(lái)源：

從2016年開(kāi)始，二三線城市紛紛降低落戶門(mén)檻，而這也成為諸多二線城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因，過(guò)去的房地產(chǎn)需求端的調(diào)控策略一直是圍繞戶口來(lái)設(shè)計(jì)，有戶口可以多買幾套房子，沒(méi)戶口就得提交社保和繳稅記錄。

而現(xiàn)在，隨著落戶買入零門(mén)檻時(shí)代，調(diào)控策略再次升級(jí)。

6月21日，西安(樓盤(pán))宣布升級(jí)限購(gòu)：

1、落戶滿1年方可購(gòu)房;

2、非戶籍社保門(mén)檻從2年提升至5年，與一線城市持平;

3、將臨潼納入限購(gòu)區(qū)。

我們都知道，西安樓市調(diào)控經(jīng)歷了幾個(gè)過(guò)程。

2016年底，西安城六區(qū)啟動(dòng)限購(gòu)，不分戶籍，均只能購(gòu)買一套房。

2017年4月份，西安將長(zhǎng)安區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地及國(guó)際港務(wù)區(qū)納入限購(gòu)范圍，并加碼限售2年，以產(chǎn)權(quán)證書(shū)為起點(diǎn)。

2017年6月份，限購(gòu)再擴(kuò)圍，灃東新城和西咸新區(qū)加入;外地人需提供2年社?；騻€(gè)稅記錄;限售期延長(zhǎng)至5年，但起點(diǎn)從網(wǎng)簽日期算起。

2017年9月份，限購(gòu)繼續(xù)升級(jí)，本地2套，外地限1套。

2018年3月份，西安要求公開(kāi)公證搖號(hào);

2018年6月份，西安再升級(jí)限購(gòu)，單身無(wú)法購(gòu)房，搖號(hào)購(gòu)房分為剛需和普通家庭，限制企業(yè)名義購(gòu)房行為。

2018年10月份，西安11部門(mén)發(fā)出通知，專項(xiàng)整治投機(jī)炒房和黑中介行為。

事實(shí)上，2018年6月份以前，西安房?jī)r(jià)基本都維持著“越調(diào)越漲”的走勢(shì)，6月份以后，市場(chǎng)有所放緩，但壓力依然不小，10月份以后，配合嚴(yán)格的針對(duì)炒房行為的市場(chǎng)稽查行為，西安樓市稍有放緩，但壓力依然不小。

無(wú)壓力無(wú)動(dòng)力，西安升級(jí)調(diào)控的背后是房?jī)r(jià)上漲壓力。

5月70城數(shù)據(jù)顯示，西安新房環(huán)比上漲2.0%，同比上漲24.4%，均位列第一名，即使定基2015年，漲幅也達(dá)到了了58.8%，也是第一(與合肥(樓盤(pán))并列)。

同時(shí)拿下三個(gè)第一名，而且西安在這一輪人口大戰(zhàn)中搶下100萬(wàn)人，巨量的人口遷入讓西安房?jī)r(jià)連續(xù)半年領(lǐng)漲全國(guó)。這讓西安壓力山大，收緊調(diào)控方案是必然的。

對(duì)任何一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)涌入100萬(wàn)人，吃喝拉撒睡都是巨大的壓力，哪怕只有1%的人買房，那也是1萬(wàn)套房的需求，事實(shí)上不僅是房?jī)r(jià)，西安的房租壓力也是不小。

新增100萬(wàn)人并不僅僅意味著新增的購(gòu)房需求，而是意味著城市競(jìng)爭(zhēng)力的整體提升，而這對(duì)于房地產(chǎn)又是正向利好，而且這種利好非常剛性且長(zhǎng)期存在，事實(shí)上這也是房?jī)r(jià)能夠頂住調(diào)控壓力繼續(xù)上漲的內(nèi)在原因。

當(dāng)然對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，

而對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，我們?nèi)匀徊坏貌惶崃硪稽c(diǎn)：房?jī)r(jià)洼地。從房?jī)r(jià)收入比的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)然算不上洼地，但是橫向?qū)Ρ缺姸嘁欢€城市，仍然算是洼地。之所以更應(yīng)該橫向?qū)Ρ龋且驗(yàn)槲靼卜浅Ｔ敢庖肴丝?，全?guó)各地的人都去西安落戶，去工作的還是去買房的都算上，那購(gòu)買力就并不弱了。

所以還是那句話，對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，本輪調(diào)控對(duì)市場(chǎng)短期構(gòu)成直接影響，一批打算購(gòu)房的人會(huì)被擋在門(mén)外，但不解決根本問(wèn)題，1年時(shí)間并不長(zhǎng)，對(duì)于一座競(jìng)爭(zhēng)力正在不斷上升的城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)又處于相對(duì)洼地，炒房客們多等上一年時(shí)間又何妨?

對(duì)于炒房客而言，短期套現(xiàn)行為已經(jīng)越來(lái)越少，他們已經(jīng)越來(lái)越適應(yīng)調(diào)控策略，選擇購(gòu)房后中長(zhǎng)期持有，以等待最佳時(shí)機(jī)變現(xiàn)。如果你真的混跡過(guò)一些專業(yè)的炒房團(tuán)，首先被告知的就是這一點(diǎn)，資金至少要按照持有3年以上來(lái)配置，滾動(dòng)利用。

在落戶門(mén)檻幾乎為零的時(shí)代，政策依然有辦法將你擋在售樓處門(mén)外。

當(dāng)然，西安的調(diào)控策略也給我們提了一個(gè)醒：

一切都是“按需”進(jìn)行，所謂“按需”就是房?jī)r(jià)可以漲，但不能冒尖，可以跌，但不能引起恐慌。當(dāng)然對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，后一種情況的可能性幾乎為零。

僅靠限制落戶買房，不解決問(wèn)題，只要繼續(xù)花大力氣吸引人口，進(jìn)而提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，作為城市競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)的表現(xiàn)之一：房地產(chǎn)的表現(xiàn)也不會(huì)差。不僅僅是西安，其他類似城市也是如此。

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