盈利困境的長租公寓，該不該“斷舍離”？

來源：和訊名家秘書處時間：2019-06-27 09:42:29

盈利難的長租公寓，該不該“斷舍離”？

自去年長租公寓“事故”頻發(fā)之后，整個公寓市場始終一片死寂。正如有人所言，風(fēng)口上的“豬”，飛得越高，摔得越慘。盡管如此，依舊無人可以否認(rèn)公寓市場的萬億藍(lán)海誘惑。

本以為長租公寓剛起步，企業(yè)家們抱著“博個頭彩”的信心大步邁進(jìn)，誰曾想，“頭彩”有限，更多是殉葬者。整合是必然趨勢，想清楚自身定位，才能打好下一場精細(xì)分工之戰(zhàn)。

滿租的長租公寓，卻被“斷舍離”

早晚8點(diǎn)，北京(樓盤)的部分年輕租客來往于大鐘寺地鐵站附近一棟5層的白色小樓里，感受著首都的光影與魅力。

這棟小樓叫“朗詩寓”，包含90多個40平米左右的房間，單價在4290元-5290元/月。

有記者在實(shí)地探訪中了解到，目前這里一間空房都沒有，最近也要在7月12日才會退租。

然而，在滿租的情況下，朗詩綠色集團(tuán)卻于5月14日，宣布剝離長租公寓業(yè)務(wù)。

無獨(dú)有偶，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的長租公寓品牌“邦舍”也是在北京店面近乎滿員的情況下，在本月宣布剝離該業(yè)務(wù)。

雖然出租情況良好，但長租公寓依舊難逃盈利困境。

以朗詩為例，其在2016年開始布局長租公寓，2018年底的房間數(shù)已經(jīng)超過4萬間，在營門店數(shù)50余家，在營房量1.3萬間，根據(jù)規(guī)劃，朗詩寓曾計劃在2019年底達(dá)到10萬間的規(guī)模。

但現(xiàn)實(shí)殘酷，數(shù)據(jù)顯示，2017年，公司長租公寓業(yè)務(wù)扣除稅及非經(jīng)常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴(kuò)大至1.94億元。

此外，遠(yuǎn)洋自2017年布局長租公寓以來，分別進(jìn)入北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)等7個城市，管理5000間房源，但2018年年底，房源數(shù)卻降至3452間。原因在于長租公寓拖累了遠(yuǎn)洋整體盈利與發(fā)展步伐。

萬億租賃蛋糕，難逃整合命運(yùn)

時間倒退至2015年，當(dāng)年11月，國務(wù)院首次將“公寓”定性為生活性服務(wù)業(yè)，并提出將重點(diǎn)支持長短租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展。2017年，多個省市推出租售并舉政策。

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

政策加碼、前景廣闊、且目前尚處于起步階段，三重利好勾勒出長租公寓的美好未來，長租公寓迅速被資本簇?fù)?，被行業(yè)優(yōu)待。

開發(fā)商系、中介系、酒店系、互聯(lián)網(wǎng)系噴涌而出，以為可以迅速搶占市場，再次打出千億級市場，但現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)沒有他們想象的簡單。每個系別的公寓企業(yè)都有自己要背負(fù)的軛。

各個公寓類別優(yōu)劣勢對比

雖然叫囂聲很大，但至今沒有公寓企業(yè)打出千億規(guī)模，甚至出現(xiàn)“佛系”心態(tài)。龍湖說，三年內(nèi)不考慮盈利。萬科則稱，長租公寓就不應(yīng)該賺錢。

有檢測數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)20個重點(diǎn)城市公寓租金回報率僅為1%-3%，其中一線城市低于2%，這不僅低于辦公租金的3%-5%，更遠(yuǎn)低于國際公寓水平。相反，長租公寓的融資利率基本在5%以上。

所以一旦融資收緊，長租公寓就出現(xiàn)先如今呈現(xiàn)的局面：整合加速。

5月29日，安歆公寓收購逗號公寓;今年年初，蛋殼公寓宣布以2億美元全資戰(zhàn)略收購愛上租;灣流國際并購星窩創(chuàng)享青年公寓;遇見公寓爆倉之后被麥家公寓收購......

毫無疑問，開發(fā)商剝離長租公寓以及公寓運(yùn)營商之間的收并購將成為未來5年的常態(tài)。

說到底，長租公寓是個精細(xì)活兒，不僅要有錢，還要有耐心，在這個前提下，更要有夠硬的專業(yè)。能同時具備這三種能力的企業(yè)才能真正做好長租公寓，但如果沒有，該怎么辦？

前路仍可期，精細(xì)分工是趨勢

潮水褪去，才知誰在裸泳，浮華散盡，才能更清晰認(rèn)清自己。

長租公寓既然是精細(xì)活兒，就要有專業(yè)分工，比如有錢的企業(yè)做投資，有運(yùn)營能力的企業(yè)做專業(yè)運(yùn)營等。前提是先找準(zhǔn)自身優(yōu)勢，精準(zhǔn)出擊，才能最終打響長租公寓的突圍戰(zhàn)。

有知名研究機(jī)構(gòu)將未來的公寓企業(yè)分為四種類型，分別是投資商、設(shè)計建造商、運(yùn)營管理商、服務(wù)商。這四種類型的企業(yè)無需對長租公寓各個環(huán)節(jié)都了若指掌，只需在自己擅長的領(lǐng)域做強(qiáng)做專即可。

1.投資商出錢

這部分細(xì)分企業(yè)的風(fēng)險意識較強(qiáng)，對回報的忍耐期較長，追求中長期收益。過程中，不干預(yù)公寓企業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營。

比如今年4月，平安不動產(chǎn)與旭輝領(lǐng)寓簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立資產(chǎn)投資與管理平臺，雙方充分發(fā)揮在資金、資源、運(yùn)營等領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢。過程中，平安不動產(chǎn)負(fù)責(zé)提供資金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化等金融解決方案，而領(lǐng)寓則作為運(yùn)營方提供項目整體設(shè)計方案和運(yùn)營方案。

2.設(shè)計建造商開發(fā)產(chǎn)品

此類細(xì)分企業(yè)亦可稱之為公寓開發(fā)商，主要依靠產(chǎn)品建造能力和品牌輸出。比如有實(shí)力的開發(fā)商系、互聯(lián)網(wǎng)系、中介系，他們積累了一定的設(shè)計建造能力，可以憑借自身的設(shè)計建造能力分享未來長租紅利。

它們可以依靠輸出品牌和項目開發(fā)能力賺取收益。目前，公寓細(xì)分市場的產(chǎn)品依舊比較少，很多低收入者需要更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的產(chǎn)品，包含藍(lán)領(lǐng)公寓、迷你公寓等。這就給設(shè)計建造商提供了更多發(fā)展機(jī)會。

3.運(yùn)營管理商做后期運(yùn)營

運(yùn)營管理商的收入基本由三部分組成：一是向資產(chǎn)端去收取前期籌開階段的設(shè)計、工程和其他一些專項服務(wù)的費(fèi)用;二是在運(yùn)營階段收取運(yùn)營費(fèi)用之外的傭金和溢價分成;三是從租客和社群運(yùn)營中挖掘更多非租收益，比如通過對接第三方提供相應(yīng)生活服務(wù)。

根據(jù)服務(wù)對象不同，這部分企業(yè)既可以做長租全鏈條的運(yùn)營，也可以是某個環(huán)節(jié)的運(yùn)營管理，這些都取決于運(yùn)營商本身的運(yùn)營能力。

4.服務(wù)商做增值服務(wù)

長租行業(yè)從粗顆粒大開發(fā)走向精細(xì)化運(yùn)營，愈加注重門店管理、房間出租管理等，同時也更加注重延伸面向租戶的增值服務(wù)，所以未來長租行業(yè)會衍生出一類針對公寓運(yùn)營者和租戶的服務(wù)商。

比如房間管理規(guī)模過萬的公寓運(yùn)營商，一般會組建技術(shù)團(tuán)隊研發(fā)自己的公寓管理系統(tǒng)，管理系統(tǒng)成熟后，也可向其他公寓運(yùn)營商輸出系統(tǒng)服務(wù)。

盈利難的長租公寓，該不該“斷舍離”？