2019年是一個(gè)特殊的年份，而時(shí)間在今年也剛好對(duì)半而過，不知道各位過的怎么樣

對(duì)于我個(gè)人來說，作為一個(gè)旁觀者，一直看著樓市這個(gè)行業(yè)在我面前的曲曲折折，但是很多時(shí)候各種細(xì)小的因素總是會(huì)激起各種浪花，但是本質(zhì)上不會(huì)改變潮水的方向，但是各種量變總是會(huì)質(zhì)變的可能

而今天站在這個(gè)特殊的時(shí)間，我特別想和大家聊一個(gè)變數(shù)，一個(gè)可以讓賽道轉(zhuǎn)彎的變數(shù)：

二手房

01

我在2015年以前做樓市，主要都是在關(guān)注一手市場(chǎng)的，因?yàn)槎址康谋壤龑?shí)在太低了，而且不可控不可監(jiān)測(cè)，所以我們判斷樓市基本上看一手房就OK了;

我們看一手房，看這一批的供求關(guān)系怎么樣，如果供不應(yīng)求價(jià)格就會(huì)漲;或者說這一批賣什么樣的房源，下一批的房價(jià)會(huì)怎么波動(dòng)，看一手房就可以完全的預(yù)判出未來的樓市取向;

包括我們看土地，這一波我們拿什么土地，未來根據(jù)土地樓板繳費(fèi)要分，很容易倒推出兩年之后的房價(jià)會(huì)怎么樣。

二手房的比例會(huì)比想象中的要多很多；

但是，2018年開始到現(xiàn)在，樓市里面的結(jié)構(gòu)發(fā)生的最大的變化就是，

16年末才只有28萬，到了19年，短短的兩年半的時(shí)間里面，可以說

翻了四倍。

對(duì)房價(jià)的干擾的因素不再是簡單的只有新房，而還有二手房。

這就意味著未來整個(gè)樓市里面

二手房對(duì)市場(chǎng)的干擾可以說越來越大了，因?yàn)樗紦?jù)市場(chǎng)的比重變得越來越多，如今你不看二手房的結(jié)構(gòu)，你就不能判斷未來的樓市趨勢(shì)

02

那么真實(shí)的二手房在表達(dá)一個(gè)什么態(tài)度呢

二手房是不可能通過預(yù)售證調(diào)控的，是完全依賴自由市場(chǎng)的房東房客掛牌成交的數(shù)據(jù)，完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下得出的數(shù)據(jù);

所以二手房的成交是非常能夠表明整個(gè)市場(chǎng)的熱度，以及市場(chǎng)到底處于什么樣一個(gè)現(xiàn)狀。

給大家看一張?jiān)谝郧岸疾豢赡艹尸F(xiàn)的一張圖

來源：華泰證券

這是一張21座熱門城市的2年多來的成交變量圖，這樣的數(shù)據(jù)圖原本是很難檢測(cè)到的，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)貙?duì)他們來說可能沒有那么多二手房，可能中介門店也沒有

但是現(xiàn)在真實(shí)的成交就會(huì)特別明顯，在2019年之前的市場(chǎng)，可以說城市裂變，好的一直好，冷的一直冷。

，市場(chǎng)紅色模塊的個(gè)數(shù)明顯大于綠色的，這就說明整個(gè)市場(chǎng)的基本面在向好

但是我們關(guān)注到2019年之后你就會(huì)發(fā)現(xiàn)

房東議價(jià)空間的曲線。

另外鏈家最近其實(shí)也做了一件很有意思的事情，它統(tǒng)計(jì)了他所布點(diǎn)的城市，做了一個(gè)

來源：貝殼研究院

議價(jià)空間就是房東愿不愿意打折賣，愿不愿意打折的一個(gè)空間;

房東的議價(jià)空間開始關(guān)閉

數(shù)據(jù)維度有三個(gè)，從18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度，也是現(xiàn)在;我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別明顯的現(xiàn)象，

這說明這個(gè)市場(chǎng)給到房東的真實(shí)感覺，可能需求量有點(diǎn)起來了，可能用戶開始增多了，所以相比較17年、18年那種可以直接跳樓價(jià)的情況，在現(xiàn)在開始慢慢變少了。

不可否認(rèn)，如今在二手房市場(chǎng)依然有議價(jià)空間，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)值并沒有跌到零以下，但是也同樣說明現(xiàn)在的房東的心理預(yù)期會(huì)比以前要好

所以二手房市場(chǎng)折射的比我們想象的還要直接和真實(shí)，這就是這個(gè)因素對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的干擾

03

我們買了任何一套房子再賣出去，它永遠(yuǎn)是二手房。

因?yàn)橛羞@樣的變化，未來我們的購房思路必須要有二手房邏輯，為什么，因?yàn)?/p>

所以在二手房占據(jù)市場(chǎng)主流需求的前提下，大家今天買的房子，一定要考慮未來跟你競爭的那套房子他長什么樣

這是2018年整個(gè)上海(樓盤)二手房成交的總價(jià)范圍，確實(shí)真實(shí)的數(shù)字會(huì)比我們想象中的要差別很多。

第一，整個(gè)上海流通占比最大的是集中在300萬到500萬左右的房子;

這說明兩個(gè)邏輯：第一，整個(gè)上海我們說最底層的這一塊需求購買力可能是在300萬左右;

第二，在市場(chǎng)上可能供應(yīng)的房子，流通的二手房，300萬左右的房子的比重接近于七成；

如果說我們此刻購買的房子總價(jià)大概要下沉到300萬左右的話，未來你的競爭對(duì)手會(huì)非常多，你的房子的自主定價(jià)權(quán)就開始消失，越往上越有定價(jià)權(quán)，越往上越稀缺，這是很重要的一點(diǎn)。

明白這個(gè)數(shù)字之后，各位要想，

為什么價(jià)格定不上去？

而在這，我們說300萬總價(jià)的比例里面，最重要的一個(gè)原因，

并不是因?yàn)檫@些房子位置不好，并不是因?yàn)樗麄兊牡囟尾缓?，很重要的原因就是整個(gè)上海的老破小的比重，在二手房里面占據(jù)了太大的比例。

我們做過一個(gè)簡單的監(jiān)測(cè)，基本上老破小會(huì)占據(jù)到70%;

所以你這一次的購買，未來競爭的對(duì)手都是老破小，那么你只有靠價(jià)格戰(zhàn)才有可能把它拋掉，這是現(xiàn)在買房跟以前不太一樣的地方，

以前是我沒有選擇，現(xiàn)在是大家有對(duì)比

當(dāng)然你可以一輩子不換那么買老破小也沒有問題的，老破小或者老破大你裝修好，可以一樣住得很舒服

但是如果考慮到這套房子，他依然是你家庭資產(chǎn)很重要的一部分，我希望未來三年、五年后可以想想他的競爭對(duì)手

04

這僅僅是針對(duì)于上海存在的么

我們監(jiān)測(cè)過兩個(gè)特別重要的數(shù)據(jù)：

第一：整個(gè)市場(chǎng)里面，18年、19年的二手房掛牌突然變化，以及18年用戶的房票使用程度也發(fā)生了突然的變化

在18年的時(shí)候剛需的比例急速的萎縮，首套、第一張房票的人的比例急速的萎縮。而置換的比例急速的龐大增加

這是整個(gè)市場(chǎng)在18年發(fā)生的最本質(zhì)的變化，也是最根本的變化，

這也是我今天特別想跟各位強(qiáng)調(diào)的未來：

在一線城市的上海，這個(gè)結(jié)構(gòu)會(huì)更加夸張 你的房子賣給的對(duì)象他不是沒有房子的人，你的房子賣給的對(duì)象他自己也有房子，所以說你需要多一個(gè)理由讓他去買房

在2020年之前，基本上改善會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大過于兩倍于剛需，這個(gè)比例會(huì)越來越大;因?yàn)殡S著樓市的普及，沒有房子的人越來越少。

各位一定要記得這一點(diǎn)，未來上海不會(huì)大量導(dǎo)入外來人口，沒有房票的人這種情況并不存在，所以未來支撐整個(gè)樓市需求的，一定是改善型需求為主;

這會(huì)決定你這一次買房意味著你必須要有更好的產(chǎn)品力、必須要有更多的附加值、必須要有品牌才有可能在你下一次置換的時(shí)候能夠突圍。

如果你現(xiàn)在買的是一個(gè)很一般的房子，或者說很沒有產(chǎn)品的房子，未來剛需客很少的時(shí)候，你會(huì)變得非常艱難。

05

所以這就是樓市轉(zhuǎn)彎的地方，隨著供給量增加，房子不再太稀缺的時(shí)候，大家對(duì)好房子的需求度開始越來越高

所以在未來的時(shí)候，我希望大家買房的時(shí)候可以想想這四件事情

第一：你現(xiàn)在買的這套房子，在未來的五年到十年的時(shí)候，他會(huì)不會(huì)是主流？

各位有沒有這樣的感覺：“不知道為什么，突然上海的一手房市場(chǎng)里面一夜之間就沒人做兩房”;

為什么會(huì)有這種情況存在?因?yàn)楝F(xiàn)在的需求就是三房起步，現(xiàn)在需求就是以三房為主，所以未來我們的需求會(huì)變成怎么樣?

現(xiàn)在還有人在跟我講，我要買一房，那么一定完蛋;不管你是什么樣的樓盤、什么樣的位置，如果此時(shí)此刻去買一房，在買完之后再住個(gè)兩三年，你想要拋掉是非常難的;不是說它沒有價(jià)值，是沒有人買。

我們知道樓市里面最恐怖的一件事情叫“有價(jià)無市”嗎？這是最恐怖的事情，價(jià)格畫得很高，沒有人買。這個(gè)資產(chǎn)我們叫紙上資產(chǎn)，對(duì)你來說沒有任何意義。

第二，未來你要拋掉現(xiàn)在買的這套房子，用戶對(duì)面那個(gè)人他有沒有買你的理由？

因?yàn)橹v到很重要一點(diǎn)，他們并不是沒有房子，他們都有房子，這種現(xiàn)象未來會(huì)越來越普遍。

你還有沒有更多的理由告訴他，你可以買這里?比如說我們的生活氛圍、比如說有沒有學(xué)區(qū)、有沒有配套更好、空間會(huì)更大、這些理由有沒有?這也是你現(xiàn)在買房時(shí)候必須要考慮的一個(gè)話題。

第三，必須要跳脫依賴價(jià)格競爭獲得用戶的產(chǎn)品邏輯。

我在剛?cè)胄械臅r(shí)候，我的領(lǐng)導(dǎo)跟我講過一句話，叫“整個(gè)市場(chǎng)里面沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格”;只要你杠桿做足、價(jià)格有誠意，那么對(duì)于你來說，其實(shí)你的房子是一定可以賣掉的;

對(duì)于上海來說，這種現(xiàn)象確實(shí)依然存在，無非說如果沒有產(chǎn)品力，價(jià)格的浮動(dòng)會(huì)比我們想象中要大得多得多;

為了規(guī)避這一點(diǎn)，必須要在產(chǎn)品維度增加足夠的籌碼，才能夠擺脫簡單的價(jià)格競爭。

最后，

因?yàn)閷?duì)于地段來說，也是越來越好，上海任何一個(gè)地段一定會(huì)越來越好;城郊、近郊會(huì)發(fā)展，老城也會(huì)城市更新;任何地段都會(huì)越來越好，但是產(chǎn)品這個(gè)維度他是否有更多的抗折舊的因素?

比如說一家物業(yè)好不好，對(duì)一個(gè)小區(qū)老化是很重要的;他對(duì)立面的維護(hù)、他對(duì)景觀的維護(hù)、他對(duì)公共設(shè)備的維護(hù)、他是非常能夠讓整個(gè)小區(qū)的折舊程度延緩很多年的載體;

所以講實(shí)話，我現(xiàn)在買任何一套房子，我都會(huì)非常重視物業(yè)的維度。

所以這四個(gè)問題，我覺得是各位買房的時(shí)候，需要重點(diǎn)去考量的一個(gè)很重要的因素，不管各位買什么樣的房子，是需要去把這個(gè)問題記在腦子里面，看房的時(shí)候需要一直在回想的問題。

06

以上這些變化說真的都是這一年來在我們面前眼睜睜發(fā)生的，不少人不理解不少人不認(rèn)可，不過沒有關(guān)系，我會(huì)一直說下去，直到有一天我們真的開始接受房子已經(jīng)不稀缺這件事情

但是需要注意的是，房子不稀缺不代表房子的需求匱乏，反而這樣的沖擊會(huì)加速大家去認(rèn)可好的房子好的社區(qū)。在這樣的沖擊下房源的分層會(huì)更加明顯

房源分層代表著價(jià)值分層，價(jià)值分層也就意味著未來擁有這套房子的你站在哪個(gè)梯隊(duì)里

這樣的改變總是潛移默化，但我總是堅(jiān)信在未來的某一天，這樣的量變到質(zhì)變會(huì)發(fā)生的更加明顯

最后一句話

嗯，這句話很真心，因?yàn)槲規(guī)狭宋业亩S碼

希望大家可以在買房前能夠有自己的一個(gè)清晰的認(rèn)知，能在買房時(shí)領(lǐng)先半步，天下在變，我們依然是我們。

標(biāo)簽： 購房思路 二手房邏輯