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內(nèi)容來(lái)源：子木聊房

昨天北京一個(gè)讀者跟我哭訴，聽(tīng)別人說(shuō)北京樓市要完蛋，嚇得自己第二天下調(diào)報(bào)價(jià)100萬(wàn)甩盤(pán)，結(jié)果純純賣(mài)虧?，F(xiàn)在氣得自己連覺(jué)都睡不著。月有陰晴圓缺，市場(chǎng)有冷熱交替。這段時(shí)間，對(duì)北京樓市利空輿論比較多。比如我最近看到一篇文章，稱(chēng)：5月北京二手房網(wǎng)簽成交量為12982套，比今年3月22305套的高點(diǎn)成交量減少了9300多套，相較于4月環(huán)比37.3%的跌幅，腰斬。二手房最新掛牌數(shù)已超過(guò)12萬(wàn)套+，高位。買(mǎi)的人變少，賣(mài)的人變多。供需失衡，北京樓市搖搖欲墜，結(jié)尾處再升華一下，北京都這樣了，全國(guó)豈不難矣？一些網(wǎng)友響應(yīng)，言之有理，拍手稱(chēng)快。這數(shù)據(jù)的確是真的，但事實(shí)上，還需要仔細(xì)推敲。12982套，不能說(shuō)好，但也不至于差，相當(dāng)于去年的平均月銷(xiāo)水平，橫向比較5月國(guó)內(nèi)其他城市，也是老大哥水準(zhǔn)。而對(duì)于庫(kù)存來(lái)講，我找的朋友做深度檢索，12萬(wàn)套二手房，超過(guò)20年房齡的老房子，占了一多半。而1-5月上架的新增掛牌二手房中，老房子占比高達(dá)72.3%。為什么突然涌現(xiàn)出這么多老房子？一方面，就是我年前所說(shuō)的，北京疫情走了很多老人，這些老房子，子女不愿意住，租也沒(méi)幾個(gè)錢(qián)，不如甩手變現(xiàn)。另一方面，大量北京業(yè)主想借年后這波行情，置換改善，搶一波周期，結(jié)果剛需跟不上，老房子形成了踩踏。在之前的文章里，我曾重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)過(guò)，北京老破小能出盡出。整個(gè)城市都在拉骨架，到處都是新區(qū)，地鐵打平了資源獲取效率，外圍區(qū)域生活配套增速迅猛，而新一代購(gòu)房者又偏年輕化。現(xiàn)在跟過(guò)去不同，里面有的外面有，里面沒(méi)有的外面還有，東南西北4-5環(huán)已經(jīng)成為了黃金居住帶。同樣600萬(wàn)，三環(huán)的老破小VS五環(huán)外的新房，年輕人對(duì)后者，眼睛都不會(huì)眨一下。最重要的是前段時(shí)間，北京宣布，拆遷退出歷史舞臺(tái)，這意味著老破小集群的板塊會(huì)持續(xù)性老化。倒不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)大都市那種市中心空心化趨勢(shì)，但除了核心產(chǎn)業(yè)板塊外，其他地方，政府很難愿意花大價(jià)錢(qián)更新優(yōu)化。北京樓市的分化，是國(guó)內(nèi)任何一個(gè)城市都無(wú)法比擬的。購(gòu)房者開(kāi)始追求生活配套的“高級(jí)感”，追求相對(duì)“低密”的生活環(huán)境，更追求“新”。這個(gè)從新房市場(chǎng)就能看出來(lái)。2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上漲46.6%。這個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超去年同期，即使在5月份，也只環(huán)比下跌了19%左右，比二手房要好太多。5月份，幾個(gè)新入市的新板塊剛需盤(pán)都賣(mài)得非常好，比如石景山越秀·天玥，開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)18億，成績(jī)亮眼，順義北京城建星譽(yù)BEIJING、亦莊豐禾嘉會(huì)均首批房源售罄。豪宅自然也被熱搶?zhuān)行懦撬钠?-5月銷(xiāo)售額97.69億元，已經(jīng)逼近百億，北京城建天壇府、信達(dá)東外39號(hào)都在榜單前列。

北京前5月成交，1000-3000萬(wàn)，同比上漲43%，3000-5000萬(wàn)同比上漲高達(dá)94%，強(qiáng)壓其他一線城市。

這再次證明，北京不缺有錢(qián)人，缺的是好房子。

另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是北京土拍。

剛剛北京六月土拍結(jié)束。共攬金355億，近40家房企參與，整體溢價(jià)率達(dá)到15%左右，刷新了近幾年來(lái)的熱度。

15日，3塊地，兩塊雙新村海淀的，都是30多家房企哄搶?zhuān)樍x的地也有20多家競(jìng)拍，最后全部進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

16日，3塊地，共吸引了36家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，最終2宗“雙觸頂”、1宗溢價(jià)成交。華潤(rùn)、城建、中鐵建、中鐵、保利、中海、金茂等鏖戰(zhàn)數(shù)小時(shí)。

上半年最大的贏家，要屬越秀。

2月，其先是溢價(jià)15%摘下了石景山蘋(píng)果園地塊，又搖中了昌平信息園二期地塊，加上昨日所得，3宗地累計(jì)斥資超138億元。

進(jìn)京3年不到，這位新玩家靠實(shí)力+運(yùn)氣，完成了對(duì)北京市場(chǎng)的多維布局。

通過(guò)北京6月土拍，我們需要思考幾件事：

1、行情這么冷，為什么北京開(kāi)發(fā)商還能有如此高漲的搶地?zé)崆椋?/p>

如果單方面認(rèn)為是放出四季青和亦莊X47R1，這樣的王炸地塊，來(lái)刺激樓市預(yù)期，有些單薄。

問(wèn)題是順義、石景山廣寧村地塊這樣的非熱門(mén)地塊，也跑出了較好的成績(jī)。

要知道這些開(kāi)發(fā)商都是卷王之王，是經(jīng)歷過(guò)黑夜的幸存者……

2、這次土拍，北京加碼競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”“超低能耗建筑面積”和“高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)”。

其實(shí)暗含的深意是，北京對(duì)綠色科技住宅的呼應(yīng)，好的住宅是符合時(shí)代主題的，是簡(jiǎn)約富有新意的的，起碼是保證人居基礎(chǔ)舒適性的。

這跟前幾年的限競(jìng)房慘狀，形成強(qiáng)烈的對(duì)差。

3、地價(jià)絲毫不減，指導(dǎo)價(jià)越來(lái)越高，即使是不如之前的地塊，依然賣(mài)出了更高的價(jià)格，這其實(shí)從土地市場(chǎng)傳導(dǎo)信心，有意在穩(wěn)住樓市整體價(jià)格體系，達(dá)到反向刺激的效果。

對(duì)于北京購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一定盡可能買(mǎi)到房屋的稀缺性。

地段是一種稀缺，“新”也是一種稀缺。

海淀，這兩年為什么漲幅大于朝陽(yáng)，甚至海淀的剛需房都?jí)撼?yáng)改善一頭。

這是因?yàn)楹５懋a(chǎn)業(yè)動(dòng)力太強(qiáng)了，現(xiàn)在的碼農(nóng)未來(lái)依舊是搞AI的城市精英，北大清華高材生直通對(duì)口輸出高階購(gòu)房者。

再加上海淀供應(yīng)稀缺，新盤(pán)屈指可數(shù)，這樣的地方冷市抗跌，熱市易漲，對(duì)其他區(qū)域是一種碾壓態(tài)勢(shì)。

現(xiàn)在對(duì)北京來(lái)說(shuō)，其實(shí)最大的隱憂還是人口結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)產(chǎn)品的錯(cuò)配。

好房子、新房子不如有錢(qián)人多，改善市場(chǎng)長(zhǎng)期向好。

小房子、老房子庫(kù)存大，剛需人口又處于停滯甚至衰退的狀態(tài)，長(zhǎng)期橫盤(pán)甚至向下。

北京住宅，根據(jù)歷史，可以劃分為三類(lèi)：

1、步梯房（老破?。?/p>

2、電梯+物業(yè)（改善）

3、綠色、科技、玻璃幕墻（豪宅）

這三代產(chǎn)品之間已經(jīng)形成了極強(qiáng)的割裂感，隨著工業(yè)技術(shù)的升級(jí)，老破小徹底淪為底層剛需住房，玻璃幕墻會(huì)成為標(biāo)配，人居需求會(huì)持續(xù)上升。

根據(jù)北京2023年土地規(guī)劃，今年預(yù)計(jì)釋放73宗住宅用地，目前已經(jīng)推出13宗，接下來(lái)還有60宗，產(chǎn)品會(huì)較之前有一個(gè)大的提升。

如果用2017年和2023年比，現(xiàn)在的性價(jià)比反而更好一些。

最后多說(shuō)一句。

這篇文章，并不是倡導(dǎo)買(mǎi)房，而是一定要探索幣的兩面性，不能被“小作文”帶節(jié)奏。

北京5月數(shù)據(jù)的滑坡，是需求階段性釋放結(jié)束、傳統(tǒng)淡季、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)預(yù)期下滑，多因素合力導(dǎo)致的，而不是莫名其妙的滑鐵盧。

這注定會(huì)有短暫的回調(diào)周期，但長(zhǎng)期來(lái)看，土地預(yù)期+扎實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，北京樓市依然穩(wěn)健。

而且北京還有很多張牌沒(méi)有打，比如取消認(rèn)房認(rèn)貸，利率下調(diào)到全國(guó)平均，取消購(gòu)房資格……

作為全國(guó)救市的最后一環(huán)，接下來(lái)政策解綁，甚至出臺(tái)刺激政策概率的非常大。

我一直認(rèn)為，北京這種城市，每一輪回調(diào)都是機(jī)會(huì)，把握好資產(chǎn)屬性和地段價(jià)值，不用過(guò)分擔(dān)憂。

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