在全國(guó)的土地市場(chǎng)中，深圳(樓盤)用地稀缺，開發(fā)商“苦土地久矣”。多年來，無數(shù)開發(fā)商站在“圍城”之外，徘徊許久而不得入。

6月24日，深圳暴雨，一場(chǎng)大規(guī)模的土地拍賣照常上演，全部是住宅用地。

眾多開發(fā)商來不及思索這一行為背后的深意，已然紛紛上繳保證金，互組聯(lián)合體，進(jìn)入備戰(zhàn)模式。

從央企、國(guó)企到民營(yíng)大房企、行業(yè)黑馬，幾乎能叫得上名字的開發(fā)商都出現(xiàn)在競(jìng)買名單中，光保證金就收了數(shù)百億。

最后的結(jié)果也超出市場(chǎng)預(yù)期，五幅宅地的可售樓面地價(jià)，有三幅都超過了之前的區(qū)域最高價(jià)。

政府賣地收錢建人才房、房企補(bǔ)倉卡位、資本伺機(jī)逐利，二手房業(yè)主坐地漲價(jià)……，收金224億后，這場(chǎng)被稱為“史詩級(jí)”的土拍，正在悄悄改變深圳樓市的預(yù)期。

開發(fā)商和二手房業(yè)主是最受益的群體。有業(yè)內(nèi)人士樂觀表示，深圳房?jī)r(jià)的下跌通道已被“徹底堵死”。

各懷心思

24日的土拍現(xiàn)場(chǎng)，近40家開發(fā)商擠滿了交易大廳，央企國(guó)企、本地龍頭、外來“過江龍”，都摩拳擦掌躍躍欲試，他們對(duì)于深圳土地的渴求由來已久。

根據(jù)出讓文件，本次土拍采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積。“可以預(yù)料到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍會(huì)很‘慘烈’。”在競(jìng)拍前夜，第一太平戴維斯深圳公司副董事長(zhǎng)吳睿斷言。

在眾多開發(fā)商中，央企中?？芍^準(zhǔn)備充足。內(nèi)部人士透露，公司事先對(duì)所有地塊都進(jìn)行了調(diào)研和測(cè)算，并預(yù)繳了保證金。

大本營(yíng)位于深圳的中海地產(chǎn)，曾是福田CBD的拓荒者，但近年來中海在深圳卻面臨無房可賣的窘境。“再不拿地，中海在深圳就要無米下鍋了。”接近中海的人士說。

24日下午15時(shí)23分，中海一頭扎入競(jìng)拍最激烈的龍華地塊。在競(jìng)地價(jià)環(huán)節(jié)，華僑城和金茂緊咬，中海只是觀望;進(jìn)入競(jìng)?cè)瞬欧凯h(huán)節(jié)，華潤(rùn)報(bào)出1.82萬平，現(xiàn)場(chǎng)有人鼓掌，等候多時(shí)的中海突然舉牌，以1.88萬平擊退華潤(rùn)，與龍光正面交鋒。

龍光是深圳土地市場(chǎng)著名的“地王制造者”，此前曾多次拿下深圳區(qū)域地王，此次也是志在必得。“28號(hào)2.2萬平(中海)、19號(hào)2.22萬平(龍光)、28號(hào)2.24萬平、19號(hào)2.26萬平。”雙方激戰(zhàn)幾個(gè)回合，可售樓面地價(jià)已飆至6.7萬元/平方米，面對(duì)龍光的決絕，中海惜敗。

拍賣至此時(shí)，五幅地塊中的兩塊已落入他人之手，留給中海的機(jī)會(huì)不多了。中海轉(zhuǎn)而將重點(diǎn)放在光明地塊上。競(jìng)?cè)瞬欧凯h(huán)節(jié)報(bào)至1萬平時(shí)，只剩中海與華潤(rùn)繼續(xù)較量超12回合，最終，中海如愿拿下本次面積最大地塊，總價(jià)54億。

相比本地房企，外來房企則是抱著戰(zhàn)略卡位的心態(tài)。來自廣州(樓盤)的越秀地產(chǎn)迫切尋求一張深圳入場(chǎng)券，交了至少四幅地塊的保證金。在競(jìng)拍一開始，就對(duì)寶安尖崗山表現(xiàn)出十分強(qiáng)烈的意圖。

最終，經(jīng)過32輪競(jìng)價(jià)，越秀以可售樓面價(jià)6.3萬/平拿下，正式殺入深圳。

閩系房企力高集團(tuán)也想在深圳擴(kuò)大版圖，它選擇了本地龍頭佳兆業(yè)組成聯(lián)合體，參與了一幅地塊的爭(zhēng)奪，但未能如愿。

令人意外的是，金融機(jī)構(gòu)也參與了競(jìng)拍。平安不動(dòng)產(chǎn)旗下公司以最高限價(jià)24.71億+配建40900平方米買入坪山地塊，可售樓面價(jià)2.22萬/平。

記者注意到，房企四巨頭的萬科、碧桂園在本次土拍中并沒有高調(diào)舉牌，恒大、融創(chuàng)甚至沒有參與。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“四巨頭并不是不看好這些土地，而是他們覺得地價(jià)太高，性價(jià)比太低了。”

推地背后

土拍已經(jīng)過去了幾天，但在親身參與了競(jìng)拍的程白(化名)心中，那場(chǎng)大戰(zhàn)的硝煙似乎還未散去。

靜下心來，他才能深入去分析這場(chǎng)土拍背后的一些東西。“政府推地是為了增加供應(yīng)，商品房、人才房的壓力都很大。”他認(rèn)為。

去年6月，深圳出臺(tái)被稱為“二次房改”的住房改革方案，文件指出，2018年至2035年，深圳市要新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

“深圳土地供應(yīng)長(zhǎng)期嚴(yán)重匱乏，其短缺程度堪稱全國(guó)第一。”深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱。

去年12月19日，深圳曾推出一宗住宅用地，因拿地條件過于嚴(yán)苛，導(dǎo)致流拍，此后就一直沒有新地供應(yīng);而市場(chǎng)寄予很大期待的城市更新，進(jìn)展非常緩慢。

長(zhǎng)此以往，不僅造成市場(chǎng)上商品住宅奇缺，人才房更“無處安放”。宋丁認(rèn)為，這次一次性放出五宗地，清晰地反映了政府在供給側(cè)強(qiáng)化土地供應(yīng)的決心。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，本次土拍可提供約70萬平方米的住宅;其中，人才房配建面積占比由初始的13.55%增至22.99%，凈增65100平方米至252040平方米。

下半年，按照深圳市政府的部署，還將分批供應(yīng)住宅用地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，類似于此次大規(guī)模的土拍還會(huì)出現(xiàn)。

供應(yīng)之外，一向被認(rèn)為財(cái)政充裕的深圳，在中美貿(mào)易戰(zhàn)等新形勢(shì)和環(huán)境下，面臨的財(cái)政壓力加大，比以往更加審慎地考量財(cái)政收支，也是本輪大規(guī)模推地的動(dòng)力。

宋丁指出，之所以趕在六月底快結(jié)束的時(shí)候推出大量土地，就和深圳目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻、財(cái)政未雨綢繆有關(guān)。

年初，深圳財(cái)政局局長(zhǎng)湯暑葵公開表示，政府2019年要“帶頭過緊日子”，壓減三公、會(huì)議費(fèi)支出等;今年以來，深圳已叫停了40多億的“鮮花谷”、30多億的深南大道改造等項(xiàng)目。

雖然多年來深圳并不像很多城市那樣依賴“土地財(cái)政”，但賣地帶來的財(cái)政收入增加是顯而易見的。本次拍地后，一共帶來了223.84億的財(cái)政收入，占深圳市今年本級(jí)財(cái)政支出計(jì)劃的逾10%。

預(yù)期改變?

內(nèi)外環(huán)境的變化推動(dòng)了深圳市政府的推地之舉，而最高興的莫過于開發(fā)商了，不管拿地還是沒拿到的，似乎都是受益者。

本次土拍出現(xiàn)了兩個(gè)新高位。以龍華為例，龍光拿下的樓面地價(jià)為6.7萬元/平方米，業(yè)內(nèi)戲稱，龍華金茂地王要“解套了”。

2016年，電建金茂聯(lián)合體以樓面價(jià)5.68萬元/平方米競(jìng)得龍華商住用地，刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄;但拿地近兩年，金茂府遲遲開不了盤。

按樓面價(jià)算，龍光新地王比金茂高出1萬元/平方米，給金茂府的定價(jià)帶來極大的信心。

據(jù)記者了解，目前金茂府樣板房還沒有開放，價(jià)格也沒有確定，預(yù)計(jì)八月推出。

而越秀拿下的寶安尖崗山宗地，可售樓面價(jià)約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔。

2015年12月，泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價(jià)約5.13萬元/平方米，另一宗樓面價(jià)約7.99萬元/平方米，刷新全國(guó)單價(jià)土地記錄。

三年多過去了，泰禾一直未能開盤。目前一宗地正在建設(shè)中，營(yíng)銷中心待完善，另一塊地則處于荒置狀態(tài)。本次土拍后，泰禾似乎迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

“按照以往的經(jīng)驗(yàn)，凡是土地拍賣價(jià)格高的地方，周邊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都很堅(jiān)挺，甚至上揚(yáng)。”宋丁認(rèn)為，新拍土地價(jià)格對(duì)周邊房?jī)r(jià)有明顯的支撐作用。

謹(jǐn)慎者正在變得更多。深圳一位大型開發(fā)商高管指出，地價(jià)到房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)，已不像樓市上升期那么明顯。過去高價(jià)拿地企業(yè)是否能解套，要看市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的接受度，而非看土地成本。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，光明房?jī)r(jià)4萬多、龍華6-7萬，在售的老地王也不敢大幅提價(jià)。

而對(duì)于新拍下的房企來說，在配建那么多人才房的條件下，拿地的開發(fā)商恐怕也沒想怎么賺錢，有多少利潤(rùn)，“競(jìng)拍中間為什么那么多人停手，就是賬算不過來，”這位高管透露。

吳睿更提醒，開發(fā)商需認(rèn)識(shí)到限價(jià)政策依然存在，高價(jià)拍地后政府限價(jià)，依然有解不了套的風(fēng)險(xiǎn)。

不過，整體而言，本次拍出的地價(jià)對(duì)深圳樓市的心理影響仍然很大。宋丁指出，部分地塊樓面價(jià)基本上接近周邊的房?jī)r(jià)，“面粉貴過面包”又出現(xiàn)了，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)開發(fā)商的心理有很大影響。

拍地前，龍華房?jī)r(jià)三年未漲甚至陰跌，二手房長(zhǎng)期徘徊在6萬多/平方米;光明是這兩年才火起來的新片區(qū)，房?jī)r(jià)基本在4萬左右/平方米。

高價(jià)土地價(jià)格給了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，“即使因?yàn)橄迌r(jià)漲不了，房?jī)r(jià)下跌的通道也被徹底堵死”，甚至有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，龍華、光明房?jī)r(jià)或就此被改寫。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，拍地后，深圳有極少數(shù)新盤立刻表示要重新定價(jià)，地塊周邊的一些二手房業(yè)主，也跑到中介門店更改掛牌價(jià)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)主并沒有太大的定價(jià)權(quán)和話語權(quán)，“高價(jià)地塊周邊的新房開發(fā)商、二手業(yè)主，信心當(dāng)然會(huì)變強(qiáng)，但光自己有信心是不足夠的，要買家也有信心才行”。

何倩茹稱，暫時(shí)沒有看到二手房大幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

對(duì)于新拿的地塊，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，部分房企在豪賭限價(jià)政策放寬，心態(tài)過于樂觀。按照這些土地的拿地價(jià)格，在當(dāng)前限價(jià)政策下，這些房企很難盈利，入市壓力非常大。

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