進(jìn)入5月，不少上市房企先后發(fā)布關(guān)于分紅的公告。外界再掀波瀾，同樣辛苦經(jīng)營一年，究竟誰在賺錢?誰在陪跑?

盡管規(guī)模與利潤像一個硬幣的兩面，但長久以來房企對于規(guī)模的熱情遠(yuǎn)甚于利潤。規(guī)模驅(qū)動之下，利潤數(shù)據(jù)難免缺乏可看性。結(jié)合上市房企公布的數(shù)據(jù)，中國網(wǎng)地產(chǎn)以銷售額(含權(quán)益)超過100億元(包含100億元)的房企為樣本，選取其中的88家典型房企進(jìn)行了綜合分析，試圖揭開房企的盈利真相。

57家房企增收不增利 低利潤之痛漸成趨勢

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在88家典型房企中，2018年僅有15家房企出現(xiàn)增收不增利。到了2019年，這一數(shù)據(jù)猛增至57家，直接翻了近3倍。

具體來看，在TOP10房企陣營中，2019年共有7家房企出現(xiàn)增收不增利，分別為萬科、中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園、新城控股、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)，僅中海、保利地產(chǎn)、綠地控股等3家房企能夠保持營業(yè)收入增幅大于營業(yè)成本增幅，且兩者增幅相差較低。尤其是綠地控股，只相差0.13個百分點。然而，對比上述10家房企2018年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年并無任何一家房企出現(xiàn)增收不增利。僅僅經(jīng)過了一年時間，就實現(xiàn)了零的突破，差距之大令人咋舌。

以萬科為例，其在2018年、2019年的營業(yè)總收入分別為2976.79億元、3678.94億元，營業(yè)成本分別為1861.04億元、2345.50億元。其中，營業(yè)收入的增速由22.55%小幅上升至23.59%，而營業(yè)成本的增速則從16.26%提升9.77個百分點至26.03%。一方面，萬科的銷售額增速也出現(xiàn)下滑，并在2019年首次降至個位數(shù)，為近5年來最低。另一方面，盡管對三費(fèi)的管控較2018年有所成效，但整體不及2017年。

而在TOP20房企中，2018年僅有旭輝控股1家的營業(yè)成本增幅大于營業(yè)收入增幅，2019年則擴(kuò)充至12家，在TOP20中的占比也由2018年的5%上升至60%;在TOP50房企中，增收不增利的房企從2018年的9家上升至2019年的34家，占比也從18%增加50個百分點至68%。

此外，有48家房企2019年歸屬于母公司凈利潤的增速出現(xiàn)下滑，不及2018年，在88家典型房企中的占比為54.55%。僅在TOP10房企中，就有6家之多，萬科、中海等頭部房企均在其中。一直以來，中海貴為利潤之王，但其在2019年歸屬于母公司的凈利潤由2018年的449億元下滑至416.18億元，同比增速下降7.31個百分點，整體盈利能力遭遇滑坡。

從三費(fèi)(包含銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用)在營業(yè)總收入中的占比來看，在2019年共有43家房企的三費(fèi)占比有所增長。縱觀2019年88家房企的三費(fèi)占比，最低為中海3.73%，最高為首創(chuàng)置業(yè)28.76%。

過去三年間，不少房企在三費(fèi)管控方面成效顯著。其中，碧桂園、保利地產(chǎn)、中海均呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。以中海為例，三費(fèi)在總營業(yè)收入中的占比分別為4.29%、4.07%、3.73%。盡管中海以成本管控見長，但盈利能力的走低正在加速弱化這一優(yōu)勢。此外，萬科、中國恒大、融創(chuàng)中國、新城控股等房企的這一指標(biāo)呈現(xiàn)出一定波動，世茂房地產(chǎn)與龍湖集團(tuán)則維持在7%左右。

長遠(yuǎn)來看，雖然房企總營收仍在增長，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入從增量時代到存量時代的轉(zhuǎn)軌期增收不增利現(xiàn)象愈發(fā)明顯，利潤空間收窄成為行業(yè)趨勢之一。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)可知，在2018年-2019年，上市房企的銷售毛利率由30.92%下滑至28.82%，銷售凈利率也由14.36%降至11.91%，房地產(chǎn)行業(yè)的低利潤趨勢不可扭轉(zhuǎn)。這也意味著，調(diào)控政策持續(xù)常態(tài)化之后，房企賺錢越來越艱難，坐享土地紅利的好日子逐漸步入尾聲。

早些時候，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在2019年業(yè)績會上也表示，”現(xiàn)在到了這個規(guī)模，我們的銷售穩(wěn)步增長，已經(jīng)把利潤變成第一位了。以利潤、安全和降低負(fù)債率的均衡管理為目標(biāo)，提高綜合競爭力，以安全、發(fā)展穩(wěn)健為底線，這個行業(yè)下一步在2020年和2021年的利潤壓力比較大”。

事實證明，房地產(chǎn)行業(yè)并非一本萬利，房企精細(xì)化運(yùn)營成為制勝未來的關(guān)鍵。此外，行業(yè)天花板漸近，房企亟需尋求新的盈利增長點。尤其是頭部房企，本身的規(guī)?；鶖?shù)較為龐大，未來通過傳統(tǒng)的住宅開發(fā)謀求超預(yù)期的利潤增長也不現(xiàn)實。

凈資產(chǎn)收益率持續(xù)降低 精細(xì)化管理成新常態(tài)

受利潤影響，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率在過去3年間也持續(xù)走低。從wind公布的數(shù)據(jù)來看，在2017年-2019年房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率分別為11.17%、10.74%、10.06%。

在TOP10房企中，融創(chuàng)中國2019年以37.21%的平均凈資產(chǎn)收益率一路領(lǐng)先，其次是新城控股36.72%，第三為碧桂園28.95%。值得注意的是，盡管這10家房企的平均凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，但是仍有4家房企不足20%。

據(jù)統(tǒng)計，2019年，共有9家房企的銷售額突破2000億元(不含超過3000億元的房企)。其中，綠城中國以8.98%的平均凈資產(chǎn)收益率墊底。而在千億俱樂部中，共有16家房企，僅首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)的平均凈資產(chǎn)收益率為個位數(shù)。在銷售額實現(xiàn)500億元的準(zhǔn)千億房企中，共有17家企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)、越秀地產(chǎn)的平均凈資產(chǎn)收益率也是個位數(shù)。

根據(jù)杜邦分析，可以將凈資產(chǎn)收益率拆解為凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三部分。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率逐年下滑，在2017年-2019年依次為15.64%、14.36%、11.91%;同一時期，行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.22、0.203、0.209。

基于上述趨勢，在凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雙雙下行的背景之下，要想保障一定的凈資產(chǎn)收益率，不少房企紛紛借助權(quán)益乘數(shù)。以德信中國為例，在2019年的銷售額為450.77億元，其平均凈資產(chǎn)收益率為41.58%，但其權(quán)益乘數(shù)高達(dá)15.61。與德信中國銷售額相近的是保利置業(yè)，其平均凈資產(chǎn)收益率為12.28%，權(quán)益乘數(shù)只有4.93，不及德信中國的零頭。

眾所周知，權(quán)益乘數(shù)主要反映企業(yè)財務(wù)杠桿的大小，權(quán)益乘數(shù)越大，股東投入的資本在總資產(chǎn)中的占比越小，杠桿越大。顯然，杠桿存在一定的邊界，無法持續(xù)放大。

在兩會期間，中央重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。同時，強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”，進(jìn)一步“穩(wěn)杠桿”。言外之意，房企加杠桿屬于逆勢而為，被推高的恐怕不只是杠桿，還有隱藏期間的巨大風(fēng)險。

在“穩(wěn)杠桿”的宏觀大勢之下，疊加2020年新冠肺炎疫情影響，不少房企順應(yīng)形勢，提出降杠桿，同時加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九盛在2019年業(yè)績發(fā)布會上就指出，疫情的影響最終就體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，對現(xiàn)金流的影響是非常明顯的。由于銷售減少，導(dǎo)致銷售回款減少，疫情也增加了相應(yīng)的防疫成本。總體來看，這次疫情對公司的影響相當(dāng)大，銷售回款大幅下降，并且也給未來1-2年產(chǎn)生了遠(yuǎn)期的結(jié)算壓力。

受此影響，盡管萬科堅持現(xiàn)金分紅，但考慮到疫情的不確定性仍希望多保留現(xiàn)金在手上，其今年的分紅總額和上年一樣，為118.1億元。

后規(guī)模時代，拿什么來拯救ROE成為眾多房企不得不面對的靈魂拷問。盡管利潤下行，房企仍要有所作為，而持續(xù)提升精細(xì)化管理能力且為客戶創(chuàng)造真正的好產(chǎn)品、好服務(wù)將是重要的應(yīng)對策略之一。

標(biāo)簽： 上市房企 萬科 恒大