原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 2

短短半個月內(nèi)，菏澤、重慶、長沙、鄭州、贛州等12個城市的銀行或公積金中心先后將首付比例下調(diào)到20%，其中不僅包括首套房，還包括二套房。

與此同時，廣州、杭州、蘇州、上海等一二線城市的銀行紛紛下調(diào)房貸利率，其中蘇州首套房貸利率累計下調(diào)超過1個百分點。

從量到價，房貸正在持續(xù)寬松，眼看房地產(chǎn)行業(yè)的“水”越來越多。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2022年1月份，居民房貸增加了7424億元。據(jù)悉，央行等金融監(jiān)管部門還對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)進行窗口指導(dǎo)，要求加快加大房貸放貸，后續(xù)每個月新增房貸不能少于1月份。

俗話說，房地產(chǎn)調(diào)控就是“面多了加水，水多了加面”。如今，“加水”的動作是越來越猛，那么房地產(chǎn)這爐面包能烤起來嗎？

其實，這個問題現(xiàn)在還存在很大爭議。

謹慎的專家認為，1月份的社融數(shù)據(jù)雖然很大，但是進入房貸的不多，7424億元的居民房貸同比2021年1月份減少了2000多億。

當(dāng)前，銀行批貸款速度很快，額度充裕。北京可以做到三個工作日內(nèi)完成按揭貸款審批，次月就能放款，但是申請貸款的人不足，也就是買房人不足。

這個情況在三四線城市尤為嚴重。放松調(diào)控的三四線城市都面臨房子庫存積壓嚴重和土地出讓金下降等問題。

億翰智庫最新政策點評文章認為：銀行的政策調(diào)整信號價值大于實質(zhì)，限貸政策放寬對當(dāng)前房地產(chǎn)市場有促進作用，但是影響有限。

現(xiàn)在，信貸政策調(diào)整幅度較大的多是三四線不限購城市，都是春節(jié)后人口流出的城市，返鄉(xiāng)置業(yè)時間已經(jīng)結(jié)束，此時放松貸款，效果有限。

不過，以券商為主的研究機構(gòu)則堅定認為，這輪房貸放松會形成類似2013年那樣的小反彈周期，至少樓市的“小陽春”預(yù)期不遠。

中信證券的一份研報做了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)兩個規(guī)律：

1、每當(dāng)房地產(chǎn)銷售額大幅度下降，就會帶來房地產(chǎn)調(diào)控反轉(zhuǎn)。

2008年，房地產(chǎn)累計銷售額同比下跌19.8%，隨后政策進行了放松；2014年，房地產(chǎn)累計銷售額同比下跌15.8%，隨后啟動了棚改，形成新一輪房地產(chǎn)繁榮周期。

2021年7月份之后，房地產(chǎn)銷售額環(huán)比降幅日益擴大。

僅從2022年1月份看，中信證券跟蹤的全國大中城市房屋銷售套數(shù)同比下降31.9%，百強房企銷售額同比下降39.6%。

2、房貸利率下調(diào)會帶來市場復(fù)蘇，時間差約7個月。

觀察2008年、2014年兩輪房地產(chǎn)周期復(fù)蘇演變可以發(fā)現(xiàn)，每次都是從房貸利率下調(diào)開始刺激購房需求，進而形成市場交易量的復(fù)蘇，這兩者相差時間約7個月。

本輪房貸利率的頂點在2021年9月份，全國個人按揭房貸平均綜合成本約為5.63%，為同期5年期LPR利率的1.21倍。此后，房貸平均利率不斷下行，應(yīng)該在今年4月份形成樓市成交量的復(fù)蘇，正好就是“小陽春”的到來。

還有一個有趣的細節(jié)是，菏澤過去幾次試探放松房地產(chǎn)調(diào)控，都被監(jiān)管機構(gòu)叫停，放松政策“一日游”，而這次菏澤帶頭下調(diào)首套房首付比例，不但沒有被叫停，還有十余個城市跟進。

樂觀的研究機構(gòu)認為，當(dāng)前銀行房貸政策還存在很大的放松空間：

1、房貸首付比例降低范圍會進一步擴大。

按照2016年央行有關(guān)規(guī)定，在非限購城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴時期，各個城市紛紛加碼房貸首付政策，首套房首付比例普遍在30%及以上，二套房首付比例則在40%-80%之間。

因此，對于非限購城市來說，首套房和二套房貸首付比例下調(diào)空間都很大，尤其是二套房首付比例下調(diào)，可以有效激發(fā)改善需求。南寧市就將公積金購買二套房首付比例下調(diào)到了20%。

以北京為代表的一線城市二套房首付比例更高，北京市80%的首付比例如果能夠下調(diào)，激發(fā)的購房需求會很大。

2、房貸利率存在很大下調(diào)空間。

如上所述，房貸利率自2021年9月份達到高點以后，正在逐漸下調(diào)，其中蘇州首套房貸利率下調(diào)超過1個百分點。而按照券商研報的分析，目前全國房貸利率的下調(diào)空間在1.27-2.23個百分點之間。

如南京等熱點城市，過去房貸緊張，房貸利率高于全國平均水平，隨后下調(diào)的幅度會較大，因此房屋成交數(shù)量會明顯增長。

除此之外，有些銀行因為放貸壓力大，缺乏合格借款人，還推出了各項獎勵性放貸措施，并且恢復(fù)過去的抵押貸、轉(zhuǎn)按揭等被禁止的業(yè)務(wù)。這更刺激了南方部分投資氣氛比較濃厚的城市的買房人，投資性買房如果加入，樓市的氣氛可能會被提前烘托起來。

例如，有媒體報道稱，某中部農(nóng)商行推出了轉(zhuǎn)按揭貸款。只要房貸結(jié)清，可以將房子抵押，獲得最高500萬元的貸款，貸款年限最長25年，利率只有4.6%，這遠比現(xiàn)在平均5.63%的房貸利率合適。

再如，上海有銀行推出了房貸“二押”的貸款。沒有結(jié)清貸款的房子，可以給銀行重新評估，如果評估的貸款額度比房子現(xiàn)在的貸款多，可以給予多余部分的貸款。對房子的要求是按揭已滿18個月。這種貸款利率只有3.7%，遠低于上海的首套房貸利率4.95%。

說到這里，估計大家都心動了。結(jié)合以前的規(guī)律，政策寬松初期，往往“有很多空子可以鉆”，隨著政策寬松步入穩(wěn)定期，一些不規(guī)范或者風(fēng)險較高的政策又會被叫停。

因此，對于自住型的買房人來說，肯定要抓住這個機會窗口。

最后，總結(jié)如下：

雖然這輪房地產(chǎn)調(diào)控很慘烈，但是大家必須要知道房地產(chǎn)調(diào)控的初衷從來不是否定房地產(chǎn)行業(yè)，而是為了這個行業(yè)健康發(fā)展。

同樣的道理，這輪房地產(chǎn)調(diào)控中倒下的房企都是膽子大、杠桿大的，正常經(jīng)營的房企沒有受影響。那些無視風(fēng)險，自認為大而不能倒的企業(yè)，必須要給予教訓(xùn)。

出于這樣調(diào)控的基調(diào)，這次房地產(chǎn)信貸的寬松是矯正行為。寬松的目的不是為了大水漫灌，而是矯正前期過于悲觀的市場預(yù)期和過低的房貸，穩(wěn)定樓市發(fā)展。

從短期看，在新的稅收體制建立之前，房地產(chǎn)依然是地方政府不可或缺的土地財政工具，具有高度的財政屬性，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍然會持續(xù)健康發(fā)展。

基于以上判斷，這輪銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)信貸寬松是一次正常的政策糾偏，不必對它期望過高，但是它的確會帶來一次“小陽春”。

標簽： 首付比例 個百分點