聽說明天開盤的天時(shí)湯山·御邸信心滿滿，連排號都取消了，采用“開盤當(dāng)天先到先選”的銷售方式。

根據(jù)和御邸銷售聊的情況，顧問君覺得項(xiàng)目上下彌漫著樂觀的情緒，大家都認(rèn)為御邸與周邊的萬科翡翠公園二手房形成了一二手價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，買到就是賺到，御邸肯定不愁賣。

如果真是這樣，那要恭喜御邸。

因?yàn)橐欢址績r(jià)格倒掛的現(xiàn)象在北京還不多，在杭州很普遍。杭州的新盤不管是套總價(jià)2000萬+，還是500萬+，開盤都售罄，有的項(xiàng)目還需要搖號買。御邸采用不排號、先到先得的銷售方式，聽起來還挺公道，不欺負(fù)買房人心急。

鑒于如此好的投資機(jī)會，顧問君日前專門去御邸踩盤，對價(jià)格倒掛的事情做了詳細(xì)了解，在這里分享給大家?？赐旰竽僮雠袛?，御邸到底值不值得買。

1、價(jià)格倒掛成因

顧問君了解到，所謂御邸的價(jià)格倒掛指的是御邸和周邊的一個(gè)次新房項(xiàng)目——萬科翡翠公園的二手房價(jià)格形成了倒掛。

“貝殼找房”上的房源信息顯示：萬科翡翠公園平層戶型二手房業(yè)主掛牌價(jià)格最低6.2萬元/平米，最高7.3萬元/平米，中間值是6.7萬元/平米。最近該項(xiàng)目的二手房成交價(jià)格在6.6萬元/平米。

御邸平均單價(jià)約6萬元/平米，只有172套房，位于萬科翡翠公園的“環(huán)抱”中。

但是，稍微往遠(yuǎn)處走點(diǎn)距離，就會發(fā)現(xiàn)這里的二手房價(jià)格立即呈現(xiàn)斷崖式下降。

例如，萬科翡翠公園對面的2003年建成的名流花園只要3.6萬元/平米；旁邊2005年建成美樹假日嘉園4.5萬元/平米；北側(cè)一公里2007年建成的北京洋房4.4萬元/平米；靠近立湯路2009年建成的望都新地4.1萬元/平米，平均下來，整個(gè)區(qū)域的二手房掛牌價(jià)格只有4.5萬元/平米。

由于御邸位于昌平區(qū)北七家地區(qū)，雖然有地鐵通達(dá)，但是絕對地理位置是處于北五環(huán)外，接近北六環(huán)的近郊區(qū)域。在市場上行的時(shí)候，一般是城里客戶外溢出來買房，近郊房子價(jià)格跟著城里房子一起漲。但是如果市場下行的時(shí)候，則是近郊的房子率先跌價(jià)，尤其是非別墅類的普通住宅項(xiàng)目，價(jià)格在熊市的時(shí)候一般漲不起來。

當(dāng)下市場處于啥階段，相信大家心里都有判斷。

所以，御邸周邊的二手房價(jià)格在這兩年里普遍是下跌的，只有萬科翡翠公園價(jià)格比較堅(jiān)挺，是什么原因呢？

通過詢問周邊的中介，顧問君得到的答案主要來自兩方面：

1、 萬科業(yè)主抱團(tuán)“護(hù)盤”

萬科翡翠公園業(yè)主多為小資和中產(chǎn)家庭，對于房價(jià)比較敏感，而萬科這個(gè)項(xiàng)目是區(qū)域標(biāo)桿盤，房價(jià)本來就容易站崗，買入這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主自然想讓房價(jià)只漲不跌。于是大家在掛牌出售時(shí)，比較有默契。

這個(gè)情況與2018年杭州稥時(shí)公寓業(yè)主群統(tǒng)一二手房報(bào)價(jià)口徑事件有些異曲同工。業(yè)主之間相互提高信心，抱著積極的心態(tài)，房子不降價(jià)賣。

2、萬科物業(yè)和配套的價(jià)值

萬科翡翠公園是萬科在昌平打造的首個(gè)街區(qū)式洋房產(chǎn)品，品質(zhì)相對較高，而且萬科物業(yè)的管理水平也是人盡皆知。加上萬科配建了商街，水池等一系列硬件和景觀，整個(gè)社區(qū)的生活氛圍還是頗具品質(zhì)感的。

最重要的是萬科物業(yè)服務(wù)口碑很好，對于二手房來說，一個(gè)好的物業(yè)公司可以讓房價(jià)比周邊項(xiàng)目多賣5-10%。

2、御邸能漲嗎？

奔著價(jià)格倒掛來買御邸的買房人，多數(shù)有點(diǎn)投資的心理，希望御邸二手房價(jià)格將來像旁邊萬科翡翠公園一樣穩(wěn)步上漲。

很多想買御邸的朋友也問顧問君這個(gè)問題，在這里顧問君簡單說下自己的觀點(diǎn)，僅供參考——

1. 買入時(shí)機(jī)問題

對于北京樓市來說，房子的資產(chǎn)安全性是比較好的，能漲多少，主要取決于你買的時(shí)機(jī)和你買入的價(jià)格，雖然目前市場是底部，但是御邸這樣的項(xiàng)目拿地成本并不低，對比周邊二手房均價(jià)和區(qū)域價(jià)值來說，價(jià)格優(yōu)勢不明顯。

目前買房真得奔著“房住不炒”去買，如果奔著投資升值的動機(jī)，建議還是考慮五環(huán)以內(nèi)的網(wǎng)紅盤。

2. 產(chǎn)品純粹性問題

萬科翡翠公園二手房價(jià)格堅(jiān)挺，跟項(xiàng)目的純粹性有關(guān)，這是萬科打造的“翡翠系”高端項(xiàng)目，又是標(biāo)桿，從產(chǎn)品品質(zhì)到客群都比較高端，因此業(yè)主能團(tuán)結(jié)一心，維護(hù)房價(jià)。

萬科翡翠公園戶型80平米起，主力戶型110-125平米。而御邸是從56平米起，最大125平米，未來社區(qū)居住人口的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差較大。

御邸體量小，戶型種類又多，分?jǐn)偟矫總€(gè)戶型上都是十幾、二十套，通俗的講就是“有點(diǎn)雜”。

3.得房率問題

御邸得房率75-78%，萬科翡翠公園得房率78-86%，我們用125平米戶型算下套內(nèi)單價(jià)：

算完套內(nèi)單價(jià)，倒掛的差距是不是一下縮小了很多？

而且萬科翡翠公園增值的核心除了硬件，還有萬科物業(yè)的支撐。據(jù)說，御邸只用自己的物業(yè)公司，在物業(yè)品牌價(jià)值上又低了一截。

更為重要的一點(diǎn)是，距離城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域在這輪市場變化中呈現(xiàn)出購買力向內(nèi)收縮的特點(diǎn)，尤其是內(nèi)城出現(xiàn)了一些高性價(jià)比樓盤，讓不少業(yè)主開始向城市核心區(qū)換房。萬科翡翠公園二手房掛牌量大，也有這方面的原因。

如果郊區(qū)的回流是趨勢，那么區(qū)域內(nèi)的二手房價(jià)就不會有很好的支撐，再加上周邊還有大體量，單價(jià)更低的新盤入市，御邸看似倒掛的價(jià)格優(yōu)勢，其實(shí)就是正常的市場價(jià)值體現(xiàn)。

至于御邸是不是“買到即賺到”，估計(jì)您心里早有了答案。

標(biāo)簽： 翡翠公園 物業(yè)公司