土地財(cái)政也要“動態(tài)清零了“!
來源：大山說房時(shí)間：2022-05-07 13:44:14
2022年4月20日，中國財(cái)政部公布了《2022年一季度的財(cái)政收支情況》，在這個(gè)收支情況中，關(guān)于房地產(chǎn)部分的收入出現(xiàn)了“暴跌”：第一，地方國有土地使用權(quán)出讓收入11958億元，同比下降27.4%，這說明土地財(cái)政在一季度確實(shí)“不太妙”。
第二，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1581億元，同比下降22.4%，說明二手房市場成交“不活躍”。
同時(shí)根據(jù)目前透露的“全國2022年一季度31個(gè)省市和直轄市的土地出讓金統(tǒng)計(jì)表”的情況看來，其中居然有30個(gè)省市的“土地出讓金”出現(xiàn)了同比暴跌的情況。在2022年一季度中，只有“北京”的土地出讓金是增長的，僅有兩個(gè)省市的賣地收入下跌幅度在30%以內(nèi)，剩下的28個(gè)省市賣地收入全部跌的“一塌糊涂”。其中包括“江浙”三省市的賣地收入跌幅都在60%以上，廣東的賣地收入也暴跌了75%。而作為直轄市的“天津”，“上?！?，“重慶”的賣地收入跌幅居然高達(dá)90%以上，青海和內(nèi)蒙的賣地收入也暴跌了90%以上。全國唯有北京，是“一枝獨(dú)秀”，牛逼的“不要不要的”。可以說，一季度全國主要省市的土地財(cái)政也幾乎要被“動態(tài)清零了”。第一個(gè)，說明“地方財(cái)政”將會陷入困境，難度將會非常大。2021年中央和地方合計(jì)的“一般公共預(yù)算”收入才有20萬億左右，而這一年“地方的賣地收入”就高達(dá)8.7萬億。由于在“一般公共預(yù)算收入”中，中央要拿走50%左右，地方政府的“一般公共預(yù)算收入”也就只有10萬億左右。可見，“賣地收入”已經(jīng)成為了“地方財(cái)政”的半壁江山。有人就曾經(jīng)做過2017-2021年“全國主要城市土地財(cái)政依賴度”的排名，全國大部分的主要城市，賣地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政的50%以上了。其中“杭州、佛山、南京、武漢、廣州”排名全國前五。一旦賣地收入跌去70%以上，那這些城市肯定會“嗷嗷叫”，樓市松綁那就“在所難免”了。畢竟這些城市都處于“高速城市化”的發(fā)展進(jìn)程中，急需土地財(cái)政來支撐城市基建的快速發(fā)展，完成從“新一線城市”到“一線城市”的蛻變。這非常類似于2001-2008年的北京，常住人口的大規(guī)模涌入，申奧背景下的城市大基建潮，那幾年的北京，也幾乎是“每天一個(gè)新盤”。目前的中國“強(qiáng)二線城市”，就像“進(jìn)擊中的巨人”，每一天都在虹吸大量的人口進(jìn)入，每一天都在“修地鐵，搞CBD，蓋高樓大廈”，大城市的每一天都在發(fā)生巨大的變化。這一切沒有天量的“土地財(cái)政”支撐，能行嗎？可以說，中國絕大多數(shù)的城市發(fā)展，還離不開“房地產(chǎn)”，更離不開“土地財(cái)政”，失去了土地財(cái)政的支撐，城市將停滯不前，甚至沒落。杭州這些年一直都是全國的賣地大戶，每年的賣地收入都在2000億左右，占到杭州政府總收入的58%。但不管如何，杭州的賣地是杭州城市發(fā)展的“關(guān)鍵支撐”，正是因?yàn)橛辛送恋刎?cái)政，杭州的城市發(fā)展才得以迅速展開，地鐵建設(shè)加速。一旦賣地收入開始銳減，結(jié)果自然我們都可以猜得到。首先是城市建設(shè)的速度肯定要放慢，土地收入是城市建設(shè)資金的核心來源，甚至可以說是唯一來源。地鐵建設(shè)、公租房保障房的建設(shè)、城市改造更新等等，錢都是從土地財(cái)政來支出的，相當(dāng)于這邊是地方政府在賣地收入，另外一邊則是政府在不斷進(jìn)行城市更新，不斷在支出。現(xiàn)在如果土地財(cái)政收入暴跌70%以上，那么不管是地鐵建設(shè)、還是城市更新，保障房建設(shè)等等，就都沒有了資金來源。其次是地方政府的稅收要受到影響，房地產(chǎn)的銷售規(guī)模出現(xiàn)下降，相關(guān)稅收也要下降，財(cái)政缺口會加大。最后就是做“政府生意”的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，收入都會受到影響。比如政府工程的施工企業(yè)，給政府提供服務(wù)的服務(wù)商等等，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條都會缺錢。這非常容易就會形成一個(gè)“惡性循環(huán)”：樓市萎靡，土地賣不出去，政府收入銳減，城市建設(shè)放緩，相關(guān)企業(yè)發(fā)不出工資，樓市繼續(xù)萎靡。2022年，困難的不僅僅是普通人，地方政府其實(shí)也一樣感同身受。第二個(gè)，說明了企業(yè)投資的長期信心不足，可能會引發(fā)更大規(guī)模的的“失業(yè)潮”。從2021年年初開始，樓市政策突然出現(xiàn)了超級“大逆轉(zhuǎn)”，畫風(fēng)突變，房企開始成為“重點(diǎn)打擊對象”。尤其是針對開發(fā)商融資的“三條紅線”政策出臺，再加上針對銀行房貸的“兩個(gè)集中度管理”，直接把房企“干翻在地”。于是開始出現(xiàn)開發(fā)商融資困難，債務(wù)連續(xù)爆雷，房企的爆雷又改變了購房者的預(yù)期，大家紛紛捂緊口袋，進(jìn)入觀望。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了斷崖式下滑。銷售不好，融資困難，房企自然就不會再去拿地了，這是一個(gè)非常簡單的經(jīng)濟(jì)邏輯。所以2021年下半年的幾個(gè)月開始，全國土地市場非常冷清，土地流拍開始大規(guī)模出現(xiàn)。目前還能在市場中拿地的房企，只剩下一些央企國企了，這必然導(dǎo)致賣地收入全部出現(xiàn)大規(guī)模下降。這樣的情況，一直延續(xù)到了2022年，并出現(xiàn)了高達(dá)60%以上的“暴跌行情”，這個(gè)跌幅可以說，地方土地財(cái)政已經(jīng)“接近清零了”。土地財(cái)政一旦崩塌，地方政府也只能“躺平”。綜上所述，從2022年一季度的“賣地收入”來看，表面上看總體只有27%的跌幅，但從各個(gè)省市實(shí)際情況來看，跌幅已經(jīng)比較深了。所以說“新一輪的救市政策”已經(jīng)是“不得不發(fā)”。而這一輪最值得關(guān)注的焦點(diǎn)，依然是代表著中國“增量發(fā)展”的這些“強(qiáng)二線城市和省會城市”。在進(jìn)一步“貨幣寬松”和“限購松綁”的刺激下，這些“野心勃勃”的新一線城市將會朝著“一線城市”突進(jìn)，再突進(jìn)。隨著新一輪地產(chǎn)浪潮的到來，中國的城市格局也將會就此發(fā)生改變。【直播預(yù)告：5月3日晚7-10點(diǎn)視頻號直播】
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