房地產(chǎn)調(diào)控政策千千萬(wàn)，但就目前效果來(lái)看，尚未達(dá)到預(yù)期，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被傷得還是比較深的。

密集調(diào)控樓市回暖信號(hào)不太明顯？

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，2022年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已超700次，而2021年同期只有420次，同比上漲接近67%。僅8月份一個(gè)月內(nèi)，就有超過(guò)90個(gè)城市發(fā)布了120多條穩(wěn)樓市政策。政策密集程度可謂空前。

從另一個(gè)角度不難解讀出，越是政策密集，越是利好不斷，越預(yù)示著市場(chǎng)的殘酷和下行壓力巨大，沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的政策，更沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故調(diào)動(dòng)不起來(lái)的市場(chǎng)。

(相關(guān)資料圖)

是政策沒(méi)有用嗎？當(dāng)然不是，如果沒(méi)有這些政策房地產(chǎn)市場(chǎng)可能更加不堪，而在這場(chǎng)穩(wěn)樓市保衛(wèi)戰(zhàn)中，這些調(diào)控的作用已經(jīng)發(fā)揮了出來(lái)，但距離復(fù)蘇還有很大的距離。

就好像購(gòu)房者跑不動(dòng)了，能量不足，無(wú)論你如何幫助都無(wú)濟(jì)于事，根本走不動(dòng)，除非你背著跑，但已經(jīng)很沉，是個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)。

這一切并不能說(shuō)明購(gòu)房者不想跑，不是說(shuō)他們不需要買(mǎi)房，恰恰相反，想買(mǎi)房的仍然大有人在，也就是說(shuō)無(wú)論是剛需還是改善購(gòu)房者，長(zhǎng)期來(lái)看，需要依然很旺盛。

但問(wèn)題卡在哪里，想必都知道怎么回事。

一是真的沒(méi)錢(qián)，二是缺乏信心。

如果單純是沒(méi)錢(qián)，雖然最痛苦的就是他們，但市場(chǎng)不怕，因?yàn)檫€有有錢(qián)人，主要是大家都沒(méi)信心，當(dāng)都沒(méi)有信心的時(shí)候，有錢(qián)人也不再為樓市做貢獻(xiàn)，他們是純粹的逐利者，不能說(shuō)錯(cuò)，但事實(shí)就是如此。

房地產(chǎn)走到今天，追究誰(shuí)的責(zé)任，不是現(xiàn)在，最要緊的是，如何改變現(xiàn)狀，從過(guò)去的歷史中總結(jié)教訓(xùn)。購(gòu)房者必須保持清醒的頭腦。

如何讓房地產(chǎn)不再拖累經(jīng)濟(jì)，或者說(shuō)讓房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有的作用，是當(dāng)務(wù)之急。穩(wěn)增長(zhǎng)刻不容緩，也是歷史使命。

指望剛需和改善購(gòu)房者有戲嗎？

9月1日，人民財(cái)評(píng)文章《穩(wěn)增長(zhǎng)更需激發(fā)市場(chǎng)活力》認(rèn)為，“留得青山在，不怕沒(méi)柴燒”。市場(chǎng)主體是經(jīng)濟(jì)的力量載體，市場(chǎng)活力來(lái)自于市場(chǎng)主體。因此，我們要激發(fā)市場(chǎng)活力，最基本的就是要保住千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)市場(chǎng)主體。培育和壯大市場(chǎng)主體、更大激發(fā)市場(chǎng)活力和社會(huì)創(chuàng)造力，還需要繼續(xù)深入推進(jìn)“放管服”改革。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)主體來(lái)自于一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，只有他們有了活力，市場(chǎng)才能活起來(lái)，也才能談復(fù)蘇的希望。他們有信心嗎？他們的活力又從何而來(lái)？

一定程度上可以說(shuō)，購(gòu)房者是看著開(kāi)發(fā)商的，因?yàn)檫@輪購(gòu)房者的理性源于開(kāi)發(fā)商的“不靠譜”，讓他們失去了信心，所以解鈴還須系鈴人。

盡管在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，多位開(kāi)發(fā)商大佬都紛紛表示，房地產(chǎn)正處在筑底階段，對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)有信心，至少下半年不會(huì)比上半年差?？梢哉f(shuō)也是表現(xiàn)出難得的態(tài)度。

究竟是喊口號(hào)式的為自己壯膽還是真的內(nèi)心很強(qiáng)大？尚不得而知，但不可否認(rèn)，開(kāi)發(fā)商的集體信心或許會(huì)傳導(dǎo)到購(gòu)房端，為購(gòu)房者樹(shù)立信心提供了支持。

現(xiàn)實(shí)總是很殘酷，客觀因素影響也總是那么讓人意想不到，一次次本以為的市場(chǎng)恢復(fù)總是被現(xiàn)實(shí)向后擊退，所以，這次能否真的如愿以償，還不敢把話說(shuō)太滿。

我個(gè)人就覺(jué)得這樣挺好的，雖然大家都在經(jīng)歷一個(gè)深度調(diào)整的陣痛期，但是也不全是壞事，如果能從這次教訓(xùn)中得到啟發(fā)，或者說(shuō)可以調(diào)整過(guò)往的思維，探索新的邏輯，說(shuō)不定是好事。

但此時(shí)也有一些專家建議，指望剛需和改善購(gòu)房者行不通，而救房地產(chǎn)只救三四線城市也不夠。

必須另辟蹊徑？

這個(gè)問(wèn)題就是，困難時(shí)期先救誰(shuí)？

樓市的僵局如何打破？

之前北師大教授的一句話再次回響在我耳畔，他說(shuō)，剛需撐不起救市的責(zé)任，因?yàn)閯傂栌肋h(yuǎn)不會(huì)帶頭沖進(jìn)市場(chǎng)，只能跟在別人后面。

我記得當(dāng)時(shí)我的評(píng)論是，有一定道理，畢竟剛需一般都輸不起，他們不敢也沒(méi)有那個(gè)資本去賭一把，所以總是跟在比人后面，這一點(diǎn)不奇怪。

這種場(chǎng)景大家都很熟悉，過(guò)去膽大有錢(qián)人買(mǎi)房，大部分都賺得個(gè)盆滿缽滿，當(dāng)普通老百姓意識(shí)到時(shí)，明眼人都知道最好的機(jī)會(huì)已經(jīng)不在了，但剛需還在往里沖，這是前期炒房者樂(lè)見(jiàn)其成的。

這就是一些三四線城市在市場(chǎng)波動(dòng)中敗下來(lái)的原因，有的地方從幾萬(wàn)高點(diǎn)跌落幾乎到了腰斬，誰(shuí)也別說(shuō)話站著不腰疼，都別說(shuō)你聰明，更別說(shuō)你膽大。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了你的行動(dòng)。

你有500萬(wàn)，花100萬(wàn)買(mǎi)套房，他只有10萬(wàn)，卻要花20萬(wàn)買(mǎi)房，他真的不敢。所以指望這些剛需打頭陣去炒房，他們不敢，但我知道，這位北師大教授的弦外之音很明顯，他認(rèn)為只能靠炒房、投資，他可曾經(jīng)是毫不掩飾對(duì)炒房支持的人，因?yàn)樗f(shuō)過(guò)“投機(jī)炒房可以平抑房?jī)r(jià)”等諸多雷人的言論。

不評(píng)論他，因?yàn)樗褪枪_(kāi)支持炒房的人，我們也拿他沒(méi)辦法。但如今房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位成了房地產(chǎn)調(diào)控的底線。而國(guó)家也一直支持剛需和改善等合理自住需求，那么在此基礎(chǔ)上，該如何調(diào)動(dòng)起市場(chǎng)的活躍度呢？

還有一位尹姓專家表示，現(xiàn)在救市有一個(gè)悖論，還有余錢(qián)余利去投資的人是相對(duì)富裕的人。盡管底下的人更需要幫助，但救他們起不了太大的作用。唯獨(dú)去救投資，才能帶來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用。要有效就必須救投資，而救投資就是先救富人。而恢復(fù)房地產(chǎn)的流動(dòng)，不是針對(duì)三四線城市，而是要把政策利好交給一二線城市。

前半部分的話跟北師大教授如出一轍，我不能說(shuō)毫無(wú)道理，而且按照他們的邏輯可能也行得通，或許有用，因?yàn)檫^(guò)去就是這個(gè)套路，讓那些炒房投資者先成為有錢(qián)人，然后開(kāi)始玩游戲，把普通人裝進(jìn)去，一起上了船，房地產(chǎn)這條大船只能快速向前滑，一旦慢下來(lái)，誰(shuí)都無(wú)法接受，當(dāng)大家的利益都綁在一起時(shí)，每個(gè)人都成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的幫兇。

所以，雪崩時(shí)沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的，這句話非常有道理。

先救誰(shuí)？先救哪里？

可是有錢(qián)人或者炒房者也不傻，他們會(huì)這么聽(tīng)話？他們反而是一批你越讓他干啥他越知道不能干啥的人。房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯已變，難道我們?yōu)榱嘶謴?fù)活力就要重走過(guò)去的老路？這個(gè)代價(jià)還小嗎？難道走到今天不是因?yàn)檫@些問(wèn)題嗎？難道還不趁此刮骨療傷，還要惡性循環(huán)嗎？

我想不會(huì)的。即使這些專家說(shuō)得有一定道理，但那只是他們的道理。

除了先救有錢(qián)人或炒房投資者，另一個(gè)突破口是先救一線城市和強(qiáng)二線城市。對(duì)于這個(gè)建議，可能行得通。因?yàn)楫?dāng)前樓市確實(shí)有個(gè)悖論，就是三四線城市救得最歡，也是最難救起的。

我們看一下各級(jí)城市的反應(yīng)情況，盡管樓市仍在探底，但部分一線和強(qiáng)二線城市出現(xiàn)率先回暖的趨勢(shì)。7月份，成都新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)多月居70城首位，漲幅分別為1%、1.3%。值得注意的是，7月份樓市穩(wěn)中復(fù)蘇的城市，以二線為主。

這是因?yàn)橐痪€城市和強(qiáng)二線城市更有強(qiáng)勁的需求，因?yàn)樵谌丝诹魅牒彤a(chǎn)業(yè)資源支撐上，是三四線城市無(wú)法比擬的，而這一切也正是支撐房地產(chǎn)的重要因素。

火車跑得快，全憑車頭帶。一二線城市如果在更好的政策扶持下，率先恢復(fù)，會(huì)起到想象中的引領(lǐng)作用嗎？會(huì)不會(huì)讓三四線城市更差？就跟讓一部分人先富起來(lái)，結(jié)果是先富很難帶后富，差距越來(lái)越大一樣。

這些專家是繼續(xù)讓房地產(chǎn)走向原來(lái)的老路上還是什么居心？我不知道，但我知道，房地產(chǎn)再也不能重走老路，必須趁機(jī)刮骨療毒了。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商的