最近隨著“華潤(rùn)亞林西項(xiàng)目：北京悅府”的入市，北京四環(huán)里的新盤(pán)已經(jīng)基本全部亮相。這對(duì)于北京的“富人們”來(lái)說(shuō)，可能是最后一輪“殺入北京四環(huán)”的機(jī)會(huì)了，而很多人還處于“懵懂狀態(tài)”，其實(shí)錯(cuò)過(guò)本輪機(jī)會(huì)，未來(lái)再想買(mǎi)入北京四環(huán)里的“新房”，機(jī)會(huì)幾乎越來(lái)越渺茫了。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，目前北京四環(huán)里一共有在售及預(yù)售項(xiàng)目大概有10個(gè)項(xiàng)目左右，這些項(xiàng)目都有一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)，那就是政府限價(jià)：目前新出的“四環(huán)里新盤(pán)”絕大多數(shù)的“政府限價(jià)”都在10-12萬(wàn)／平米之間，這樣的“限價(jià)”對(duì)比周邊的“次新二手房”動(dòng)輒13-16萬(wàn)單價(jià)來(lái)說(shuō)，“性?xún)r(jià)比”已經(jīng)非常突出了。最關(guān)鍵的還有第二點(diǎn)，那就是“戶(hù)型小，總價(jià)門(mén)檻不高”：這一輪北京四環(huán)里的項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)都偏向于“改善”戶(hù)型，而不是“豪宅戶(hù)型”。比如最小戶(hù)型都在130平米左右，這就意味著總價(jià)1300萬(wàn)就可以“上車(chē)北京四環(huán)里”，而且戶(hù)型設(shè)計(jì)都非常不錯(cuò)。1300萬(wàn)上車(chē)“北京四環(huán)新房”，可能是這一輪最好的機(jī)會(huì)了，以后要想再有這樣的機(jī)會(huì)，“微乎其微”。再過(guò)幾年，手里拿著上千萬(wàn)，也只能在北京四環(huán)內(nèi)買(mǎi)一個(gè)“老破小”了。很多人可能會(huì)有疑慮：花上千萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)“豐臺(tái)四環(huán)里”值不值得？有這種疑慮，主要在于這些人對(duì)于北京城市發(fā)展的規(guī)律不太熟悉，其實(shí)“北京四環(huán)里”才算是北京真正的“城市中心地帶”。只要出了“四環(huán)”，就已經(jīng)是“綠化隔離地區(qū)”和“城區(qū)邊緣集團(tuán)”了，地段價(jià)值就出現(xiàn)了明顯的“折損”，需要依靠“學(xué)區(qū)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值”來(lái)帶動(dòng)和填充，否則房?jī)r(jià)很難有突出表現(xiàn)。所以手里有錢(qián)，在北京買(mǎi)新房，首選當(dāng)然是“堅(jiān)決不出四環(huán)”。在北京2017年印發(fā)的“北京城市新版發(fā)展規(guī)劃”中，就把“北京四環(huán)”內(nèi)的地區(qū)定位為“中心地區(qū)”，意思就是說(shuō)這里才是北京真正的“城市中心區(qū)”。其實(shí)北京真正的“城市建成區(qū)”就是北京四環(huán)以?xún)?nèi)，出了四環(huán)就顯得比較“荒涼”了，北京的城市發(fā)展邏輯就是：

第一，四環(huán)內(nèi)地區(qū)是“連成片”發(fā)展，是北京最繁榮的地帶。

第二，北京四環(huán)外地區(qū)是“點(diǎn)狀”發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展邊緣集團(tuán)，不再“連成片”，而是發(fā)展“個(gè)別重點(diǎn)地區(qū)”。

(資料圖)

所以不要以為“距離四環(huán)近”就可以隨便“瞎買(mǎi)”：出了北京四環(huán)，必須買(mǎi)在“重點(diǎn)城區(qū)邊緣組團(tuán)”的中心地區(qū)，否則配套和交通會(huì)非常滯后，嚴(yán)重影響區(qū)域價(jià)值提升。比如北京四環(huán)和五環(huán)之間，就有很多地區(qū)“發(fā)展非常滯后”，房?jī)r(jià)水平常年不動(dòng)，屬于買(mǎi)了就可能“長(zhǎng)期站崗”的片區(qū)。比如南四環(huán)的“豐臺(tái)科技城”，“南苑地區(qū)”，朝陽(yáng)的“垡頭地區(qū)”和“東壩地區(qū)”，數(shù)十年以來(lái)配套跟不上，教育配套低下，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不動(dòng)。而像海淀的“清河”，“北苑”，朝陽(yáng)的“望京酒仙橋”，“朝青板塊的定福莊”等片區(qū)發(fā)展就很快速，房?jī)r(jià)“連續(xù)上漲”。所以只要手里有“足夠的錢(qián)”，必須首選“北京四環(huán)里”，出了四環(huán)，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)就偏高了：價(jià)格高，但區(qū)域發(fā)展滯后。因此這一輪趁著“北京四環(huán)內(nèi)”瘋狂供地，只要預(yù)算足夠建議必須拿下。理由非常簡(jiǎn)單：

第一，這一批“北京四環(huán)新房”都是政府限價(jià)房，與周邊的二手房甚至都有明顯的“價(jià)格倒掛”，買(mǎi)了就掙錢(qián)。

這種“打新”的投資機(jī)會(huì)，估計(jì)很快就會(huì)消失，必須抓住。

1300萬(wàn)買(mǎi)了就掙錢(qián)，富者恒富，窮者恒窮。

第二，北京四環(huán)里“新房非常稀缺”，大量的二手房都是“老破小”，這一輪的新房房?jī)r(jià)將來(lái)還會(huì)進(jìn)一步上漲。

北京四環(huán)里的二手房存量大概在3萬(wàn)套左右，但是10年之內(nèi)的“次新房”不到4000套，絕大多數(shù)都是20年房齡以上的“老房子”。

可以想象，這一批限價(jià)新房將來(lái)將會(huì)成為北京四環(huán)內(nèi)“極度稀缺”的次新，至少還有30％以上的“漲幅空間”。

1300萬(wàn)買(mǎi)入，未來(lái)至少可以掙400萬(wàn)-500萬(wàn)的溢價(jià)。

誰(shuí)敢說(shuō)，在中國(guó)買(mǎi)房不掙錢(qián)？這是明擺的掙錢(qián)機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵是，你手里得有錢(qián)才行。

貧富差距就是這樣被拉開(kāi)的。

第三，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，品質(zhì)秒殺“老破小”，能夠滿(mǎn)足北京最需要的“改善需求”。

這一輪北京四環(huán)里的新盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)還是非常合理的，大多數(shù)集中在0等改善住房需求。

這種戶(hù)型面積是北京未來(lái)最“熱銷(xiāo)”的戶(hù)型。

自從北京2017年實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策以來(lái)，北京的“改善需求”被嚴(yán)重壓制，未來(lái)一旦政策有所松綁。

北京改善次新的房?jī)r(jià)必定“一飛沖天”。

那么北京四環(huán)里的這些“新房項(xiàng)目”，購(gòu)買(mǎi)如何排序？哪個(gè)項(xiàng)目更加值得購(gòu)買(mǎi)呢？經(jīng)過(guò)我們的仔細(xì)研究，給出的建議如下：

第一，東西城的“中信城4期”和“天壇府”屬于“非限價(jià)型項(xiàng)目”，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)“超級(jí)爛”，這兩個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的“溢價(jià)空間”有限，屬于“可買(mǎi)可不買(mǎi)”的狀態(tài)。

戶(hù)型太爛，價(jià)格偏高，中信城四期和天壇府都屬于典型的“割韭菜”型項(xiàng)目，不過(guò)也能滿(mǎn)足部分北京人的“東西城情懷”。

所以這兩個(gè)項(xiàng)目也是“不愁賣(mài)”的，只是由于不限價(jià)，未來(lái)的溢價(jià)空間可能有限。

第二，剩余的項(xiàng)目排序如下：太陽(yáng)宮中建項(xiàng)目＞華潤(rùn)悅府＞端禮著＞北京瑞府＞葛洲壩勁松＞豐臺(tái)西紅門(mén)。

太陽(yáng)宮和北京悅府是北京四環(huán)里，目前最值得購(gòu)買(mǎi)兩大項(xiàng)目，城市界面一流，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，周邊配套齊全。

綜上所述，我們認(rèn)為北京四環(huán)里其實(shí)才是北京城市真正的“中心地區(qū)”，出了北京四環(huán)，樓市價(jià)值將有明顯折損。因此這一輪一定屬于“北京四環(huán)內(nèi)”最后的“瘋搶機(jī)會(huì)”。這一輪“瘋搶后”，未來(lái)的北京改善需求要想再買(mǎi)到“高品質(zhì)改善房”，就只能在四環(huán)外，甚至是五環(huán)外，尋找機(jī)會(huì)了。未來(lái)的北京樓市，品質(zhì)將會(huì)成為最關(guān)鍵的“房?jī)r(jià)指數(shù)”，稀缺地段的“品質(zhì)住宅”，升值的空間依然非常大。

標(biāo)簽： 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 北京城市