最近隨著“華潤亞林西項目：北京悅府”的入市，北京四環(huán)里的新盤已經(jīng)基本全部亮相。這對于北京的“富人們”來說，可能是最后一輪“殺入北京四環(huán)”的機會了，而很多人還處于“懵懂狀態(tài)”，其實錯過本輪機會，未來再想買入北京四環(huán)里的“新房”，機會幾乎越來越渺茫了。根據(jù)我們的統(tǒng)計，目前北京四環(huán)里一共有在售及預售項目大概有10個項目左右，這些項目都有一個非常明顯的特點，那就是政府限價：目前新出的“四環(huán)里新盤”絕大多數(shù)的“政府限價”都在10-12萬／平米之間，這樣的“限價”對比周邊的“次新二手房”動輒13-16萬單價來說，“性價比”已經(jīng)非常突出了。最關(guān)鍵的還有第二點，那就是“戶型小，總價門檻不高”：這一輪北京四環(huán)里的項目戶型設計都偏向于“改善”戶型，而不是“豪宅戶型”。比如最小戶型都在130平米左右，這就意味著總價1300萬就可以“上車北京四環(huán)里”，而且戶型設計都非常不錯。1300萬上車“北京四環(huán)新房”，可能是這一輪最好的機會了，以后要想再有這樣的機會，“微乎其微”。再過幾年，手里拿著上千萬，也只能在北京四環(huán)內(nèi)買一個“老破小”了。很多人可能會有疑慮：花上千萬買一個“豐臺四環(huán)里”值不值得？有這種疑慮，主要在于這些人對于北京城市發(fā)展的規(guī)律不太熟悉，其實“北京四環(huán)里”才算是北京真正的“城市中心地帶”。只要出了“四環(huán)”，就已經(jīng)是“綠化隔離地區(qū)”和“城區(qū)邊緣集團”了，地段價值就出現(xiàn)了明顯的“折損”，需要依靠“學區(qū)價值和產(chǎn)業(yè)價值”來帶動和填充，否則房價很難有突出表現(xiàn)。所以手里有錢，在北京買新房，首選當然是“堅決不出四環(huán)”。在北京2017年印發(fā)的“北京城市新版發(fā)展規(guī)劃”中，就把“北京四環(huán)”內(nèi)的地區(qū)定位為“中心地區(qū)”，意思就是說這里才是北京真正的“城市中心區(qū)”。其實北京真正的“城市建成區(qū)”就是北京四環(huán)以內(nèi)，出了四環(huán)就顯得比較“荒涼”了，北京的城市發(fā)展邏輯就是：

第一，四環(huán)內(nèi)地區(qū)是“連成片”發(fā)展，是北京最繁榮的地帶。

第二，北京四環(huán)外地區(qū)是“點狀”發(fā)展，重點發(fā)展邊緣集團，不再“連成片”，而是發(fā)展“個別重點地區(qū)”。

(資料圖)

所以不要以為“距離四環(huán)近”就可以隨便“瞎買”：出了北京四環(huán)，必須買在“重點城區(qū)邊緣組團”的中心地區(qū)，否則配套和交通會非常滯后，嚴重影響區(qū)域價值提升。比如北京四環(huán)和五環(huán)之間，就有很多地區(qū)“發(fā)展非常滯后”，房價水平常年不動，屬于買了就可能“長期站崗”的片區(qū)。比如南四環(huán)的“豐臺科技城”，“南苑地區(qū)”，朝陽的“垡頭地區(qū)”和“東壩地區(qū)”，數(shù)十年以來配套跟不上，教育配套低下，房價長期不動。而像海淀的“清河”，“北苑”，朝陽的“望京酒仙橋”，“朝青板塊的定福莊”等片區(qū)發(fā)展就很快速，房價“連續(xù)上漲”。所以只要手里有“足夠的錢”，必須首選“北京四環(huán)里”，出了四環(huán)，其實風險就偏高了：價格高，但區(qū)域發(fā)展滯后。因此這一輪趁著“北京四環(huán)內(nèi)”瘋狂供地，只要預算足夠建議必須拿下。理由非常簡單：

第一，這一批“北京四環(huán)新房”都是政府限價房，與周邊的二手房甚至都有明顯的“價格倒掛”，買了就掙錢。

這種“打新”的投資機會，估計很快就會消失，必須抓住。

1300萬買了就掙錢，富者恒富，窮者恒窮。

第二，北京四環(huán)里“新房非常稀缺”，大量的二手房都是“老破小”，這一輪的新房房價將來還會進一步上漲。

北京四環(huán)里的二手房存量大概在3萬套左右，但是10年之內(nèi)的“次新房”不到4000套，絕大多數(shù)都是20年房齡以上的“老房子”。

可以想象，這一批限價新房將來將會成為北京四環(huán)內(nèi)“極度稀缺”的次新，至少還有30％以上的“漲幅空間”。

1300萬買入，未來至少可以掙400萬-500萬的溢價。

誰敢說，在中國買房不掙錢？這是明擺的掙錢機會。

關(guān)鍵是，你手里得有錢才行。

貧富差距就是這樣被拉開的。

第三，戶型設計合理，品質(zhì)秒殺“老破小”，能夠滿足北京最需要的“改善需求”。

這一輪北京四環(huán)里的新盤產(chǎn)品設計，戶型設計還是非常合理的，大多數(shù)集中在0等改善住房需求。

這種戶型面積是北京未來最“熱銷”的戶型。

自從北京2017年實施“認房又認貸”政策以來，北京的“改善需求”被嚴重壓制，未來一旦政策有所松綁。

北京改善次新的房價必定“一飛沖天”。

那么北京四環(huán)里的這些“新房項目”，購買如何排序？哪個項目更加值得購買呢？經(jīng)過我們的仔細研究，給出的建議如下：

第一，東西城的“中信城4期”和“天壇府”屬于“非限價型項目”，而且產(chǎn)品設計“超級爛”，這兩個項目未來的“溢價空間”有限，屬于“可買可不買”的狀態(tài)。

戶型太爛，價格偏高，中信城四期和天壇府都屬于典型的“割韭菜”型項目，不過也能滿足部分北京人的“東西城情懷”。

所以這兩個項目也是“不愁賣”的，只是由于不限價，未來的溢價空間可能有限。

第二，剩余的項目排序如下：太陽宮中建項目＞華潤悅府＞端禮著＞北京瑞府＞葛洲壩勁松＞豐臺西紅門。

太陽宮和北京悅府是北京四環(huán)里，目前最值得購買兩大項目，城市界面一流，產(chǎn)品設計合理，周邊配套齊全。

綜上所述，我們認為北京四環(huán)里其實才是北京城市真正的“中心地區(qū)”，出了北京四環(huán)，樓市價值將有明顯折損。因此這一輪一定屬于“北京四環(huán)內(nèi)”最后的“瘋搶機會”。這一輪“瘋搶后”，未來的北京改善需求要想再買到“高品質(zhì)改善房”，就只能在四環(huán)外，甚至是五環(huán)外，尋找機會了。未來的北京樓市，品質(zhì)將會成為最關(guān)鍵的“房價指數(shù)”，稀缺地段的“品質(zhì)住宅”，升值的空間依然非常大。

標簽： 產(chǎn)品設計 北京城市