房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變，舊的秩序正在過(guò)去，新的秩序正在醞釀，并且開(kāi)始展露頭角，這個(gè)時(shí)候，不管是已經(jīng)有房的，還是準(zhǔn)備買房的，我們更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎。

我們看全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的局面，說(shuō)得最多的，就是“看不明白，買的不敢買，想賣房的不敢賣”，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是漲是跌，沒(méi)有誰(shuí)能真正說(shuō)得清楚。

今天我們就從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，去看它未來(lái)發(fā)展的基本方向。

(資料圖片僅供參考)

一，大部分開(kāi)發(fā)商不能救，也不會(huì)救。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)賺得盆滿缽滿，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的錢太好賺了，所以就出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商猶如雨后春筍，遍地都是。

一二線城市到是無(wú)可厚非，但是邊遠(yuǎn)的三四五六線城市，也出現(xiàn)了大批量的開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，或者說(shuō)沒(méi)有開(kāi)發(fā)實(shí)力，就開(kāi)始拿地建房，至于樓盤是否有配套？該區(qū)域是否有產(chǎn)業(yè)？完全不管，最后就是野蠻生長(zhǎng)，而且越擴(kuò)越大，將小城市土地拿了很多在手上，現(xiàn)在遇上“房住不炒”的大背景，房子開(kāi)始大量賣不出去，出現(xiàn)了批量爛尾。

房子爛尾了，交不了房給購(gòu)房者，該怎么辦？

如果說(shuō)政府救？但是一個(gè)樓盤可能就賣一小部分，即便借錢給開(kāi)發(fā)商，他建好之后，后面那些房子照樣賣不掉；不借錢給他吧？又做不到保交樓。

怎么辦？

預(yù)測(cè)：這種情況下，政府應(yīng)該會(huì)集中收集已買業(yè)主的情況，將某一個(gè)樓盤作為集中“保交樓”項(xiàng)目進(jìn)行救濟(jì)，而大部分樓盤，會(huì)推倒作它用。這個(gè)時(shí)候，傷害最大的，將是已經(jīng)買房的人，可能就沒(méi)有選擇性，對(duì)于保交房的地段、戶型、周邊配套、建筑質(zhì)量沒(méi)有任何選擇。

這個(gè)就是我一直不建議我的粉絲朋友在這個(gè)時(shí)期買期房的主要原因。

二，區(qū)域分化更為嚴(yán)重。

什么叫區(qū)域分化？以前買房是普漲，北京上海漲，鶴崗的房子也跟著漲，現(xiàn)在可不一樣了，漲的地方，可能是一直溫和上漲；而下跌的地方，就如我第一點(diǎn)提到的這種地方，一直跌，無(wú)底洞。

什么原因造成的呢？

這與人口遷移有很大的關(guān)系。以前的70.80.90后，有可能在大城市打拼事業(yè)之后，到了一定的年齡，還會(huì)告老還鄉(xiāng)，現(xiàn)在的年輕人卻不一定了，從00后開(kāi)始，未來(lái)幾十年里，在大城市生根發(fā)芽，不再回到農(nóng)村的人會(huì)越來(lái)越多。這就可以判斷，農(nóng)村或者小縣城，人口大量流出，而不再有多少人會(huì)回流。簡(jiǎn)單說(shuō)：大城市越來(lái)越大，而小城市越來(lái)越小。大城市越來(lái)越大，房屋需求量當(dāng)然也就越來(lái)越多，溫和上漲一定會(huì)成為主線。

解析：根據(jù)以上分析，如果沒(méi)有特殊原因，買房盡量選擇大城市或者城市群，即便我們現(xiàn)在會(huì)回農(nóng)村或者小縣城，子孫后代到大城市發(fā)展也是必然趨勢(shì)，需要提前布局。

這也是我一直提示大家買房需要具備未來(lái)眼光的主要原因。

三，新房將會(huì)按需建設(shè)。

現(xiàn)在大量的爛尾樓，超大的房屋空置率，已經(jīng)給國(guó)人好好的上了一課。帶來(lái)這些問(wèn)題的主要原因是前十年的大拆大建，棚戶區(qū)改造貨幣化以及2015年的去庫(kù)存。

而一些大城市，因?yàn)榕匾恢眹?yán)格控制，導(dǎo)致需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，房?jī)r(jià)一直高漲不休。

一個(gè)城市有多少人？房屋需求量多少？針對(duì)剛需群體和改善型群體，按照這個(gè)需求進(jìn)行建設(shè)，可以嚴(yán)格控制空置率，同樣可以扼制爛尾樓出現(xiàn)。房屋需求除了剛需和改善型需求以外，還有遷移性需求，比如東北部分人要去海南過(guò)冬天，農(nóng)村要往城市務(wù)工，還有就醫(yī)、求學(xué)、旅游等方面的需求，進(jìn)行系統(tǒng)性的統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，這個(gè)一定是未來(lái)批地建房的必然趨勢(shì)。

這個(gè)就是我一直提示大家，買房一定要有參考數(shù)值，60％以上的入住率才能購(gòu)買，整體低于60％入住率的城市或者區(qū)域，一定要格外慎重。

四，未來(lái)的買房人更加懂房。

經(jīng)歷過(guò)2018年到2022年這四年的房地產(chǎn)變化，基本上已經(jīng)認(rèn)清形勢(shì)，了解自己比了解一切更重要。

起碼可以確定，未來(lái)的買房人：

1.不會(huì)買超出自己能力范圍太多的房子。

2.買房前的準(zhǔn)備工作會(huì)做得非常足。

3.不會(huì)再選擇邊遠(yuǎn)老家縣城的房子。

4.不會(huì)跟風(fēng)，別人買，自己不一定會(huì)跟買；身邊人不買，自己需求到了，也同樣會(huì)買。

5.對(duì)房屋的品質(zhì)、居住舒適度、周圍配套、安全性、未來(lái)發(fā)展等方面更重視，而不是之前的僅僅重視價(jià)格。

這個(gè)也是我一直提示買房朋友，買房之前的學(xué)習(xí)和知識(shí)積累，比買房后如何去維權(quán)更重要。

五，未來(lái)的新房更新穎、更時(shí)尚、更科技。

開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了最近五年的房地產(chǎn)變化，也深深體會(huì)到了變革才能生存，老一套方法已經(jīng)沒(méi)有生存空間了。

未來(lái)是誰(shuí)的市場(chǎng)？當(dāng)然是消費(fèi)者的市場(chǎng)；誰(shuí)才是未來(lái)消費(fèi)者的主流？當(dāng)然是現(xiàn)代化的年輕精英人群。

開(kāi)發(fā)商當(dāng)然也意識(shí)到這一點(diǎn)，所以在未來(lái)建房的地段選址、戶型設(shè)計(jì)、建筑構(gòu)造、建筑原材料選材、硬件配套等方面，也會(huì)更加精細(xì)、更加新式，科技元素也會(huì)更多，這樣才能迎合年輕人群的住房需求，當(dāng)然，價(jià)格不是問(wèn)題，有可能未來(lái)房屋比現(xiàn)在要貴得多。

這就是我一直提示我的粉絲朋友們，買房為什么一定要選擇年輕人多的城市群或都市圈，盡量選擇潮流一些的新房。

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