從上海地鐵9號線小南門地鐵站出來，抬眼可見小南門火警鐘樓，這是黃浦區(qū)的標志性建筑。

沿著王家碼頭路沿線，已基本建成的融創(chuàng)外灘壹號院項目盡入眼底，來自四面八方的看房客不時魚貫而入。幾百米之外，綠地外灘項目正在如火如荼建設中，幾幢已建成的現(xiàn)代化辦公大樓矗立其中。

一條馬路相隔的小南門弄堂則呈現(xiàn)截然不同的景象。作為黃浦區(qū)老城廂，一方面具有悠久歷史文脈和深厚文化底蘊，是上海本地文化的“搖籃”。

另一方面則是黃浦居住條件最差、居住密度最高的區(qū)域，如今忍受了幾十年惡劣生活環(huán)境的小南門居民終于迎來了舊改啟動。

在這片統(tǒng)稱為上海南外灘的區(qū)域，短短幾個月時間發(fā)生了翻天覆地變化，隨著新項目啟動和老城區(qū)拆遷來臨，南外灘迎來了真正意義上的復蘇之路。

世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部主管王笑梅對經濟觀察報表示，從外灘金融帶角度看，南外灘更符合現(xiàn)代商務辦公需求的多元化創(chuàng)新和服務功能，實現(xiàn)功能、景觀、風貌的協(xié)調統(tǒng)一，并最終通向一個真正美好而富有魅力的卓越之城。

多項目重生

從低矮、吵鬧的喬家路地塊走出去，一條街隔著融創(chuàng)的豪宅項目——融創(chuàng)外灘壹號院。融創(chuàng)壹號院項目為今年1月份收購而來，該項目的開盤，打破了上海外灘數(shù)年沒有新房供應的格局。

經濟觀察報了解到，融創(chuàng)外灘壹號院已經拿到了預售證，推出共126套住宅房源，均價為12.15萬元/平方米。項目于6月28了啟動認籌，認籌金高達750萬元，于7月11日正式開盤。

融創(chuàng)之外，今年2月14日，綠地宣布以121億元價格收購中民投旗下董家渡項目50%股權，以及項目公司中民外灘的相應債務。中民投董家渡項目是上海名動一時的總價地王，中民投于2014年豪擲248.5億元獲得。項目地處黃金地段，中民投對此項目寄予厚望。

在上海市政府的斡旋下，具有國資背景的綠地打敗一眾買家解盤。綠地對該項目的操盤策略同樣迅速，在接手85天以后，綠地宣布了董家渡項目的新案名——綠地外灘中心。綠地外灘中心占地面積約13萬平方米，總建筑面積約120萬平方米，其中地上建筑面積約76萬平方米。

此前董家渡項目停工多時，經濟觀察報了解到，項目大約于4月初正式復工。綠地控股董事長、總裁張玉良對董家渡項目十分重視。今年3月份，張玉良兩度前往綠地外灘中心視察項目推進情況。

綠地之所以能接手董家渡項目，很大的關鍵在于上海市政府的協(xié)調和支持。對于綠地來說，這一任務既是挑戰(zhàn)也是壓力，此前董家渡項目拖延數(shù)年，加速盤活是當務之急。在正式公布交易完成的當日，張玉良曾承諾，綠地將全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。

綠地集團房地產事業(yè)二部市場營銷部總經理朱臻斌曾對經濟觀察報記者表示，綠地外灘中心以辦公、商業(yè)為主，辦公部分包括4幢甲級寫字樓及7幢總部辦公樓，4幢甲級寫字樓未來以持有為主，而7幢總部辦公樓目前幾乎已經全部建成。

綠地擅長在各地打造超高層項目和城市地標，在辦公領域往往采取大宗整售的銷售方式。據(jù)悉，綠地外灘中心的這7幢總部辦公樓很有可能以大單整售方式出售。

朱臻斌曾透露，綠地外灘中心的整體貨值超過1000多億，預計可銷售貨值約700億，住宅部分最快今年12月對外出售。經濟觀察報了解到，全面負責項目開發(fā)的綠地集團事業(yè)二部也為項目制定了內部節(jié)點：確保住宅部分年內實現(xiàn)預售，確保項目2021年全面竣工。

小南門舊改

小南門片區(qū)舊改已經讓黃浦區(qū)居民等待了十幾年，但由于拆遷難度大，多年來進展緩慢，今年，喬家路地塊則率先破題。

小南門舊改重啟離不開上海市政府的大力推動，黃浦區(qū)是上海舊改任務最重的一個城區(qū)，至今還有6.5萬只手拎馬桶，2019年目標重點聚焦老城廂更新，黃浦區(qū)要完成舊改征收8000戶、收尾5個項目。

2月16日，上海黃浦區(qū)喬家路地塊舊城區(qū)改建項目舉行了一場征收咨詢活動。喬家路地塊東至巡道街、中華路，南至俞家弄、黃家路，西至河南南路、南梅溪弄、凝和路，北至蓬萊路、西唐家弄、梅家街，共有居民權證數(shù)超5800證，涉及小東門、老西門兩個街道，項目前期總投入預計達360-380億元。

上海地產集團將與黃浦區(qū)屬金外灘集團共同組建平臺公司參與老城廂地區(qū)的舊區(qū)改造工作。

3月9日，根據(jù)官方消息，喬家路地塊高比例通過首輪意愿征詢，其中項目東塊贊成率達98.6%，西塊贊成率達99.22%。6月29日，喬家路地塊正式啟動簽約。

7月上旬，經濟觀察報記者實地走訪了小南門片區(qū)，目前喬家路尚未正式拆遷，但已經為即將到來的拆遷做足了準備。在老城廂弄堂里，隨處可見紅底黃字的標語：陽光征收，抓住機遇，共同參與。

一份6月初張貼的喬家路地塊(東塊)居住房屋征收補償方案顯示，地塊房屋征收補償簽約期限為3個月，簽約期限內，如簽約比例提前達到協(xié)議生效條件的85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%的15日止。

為了鼓勵盡快簽約，方案還提供了簽約獎勵費、搬遷獎勵費等，例如居民在簽約期限第1個月內簽約，每戶給予簽約獎勵費45萬元。

按照方案，居民可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。但政府顯然更鼓勵貨幣補償，按照方案，喬家路地塊被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，按照被征收房屋建筑面積每戶按20000元/平米給予補償，不足60萬元的按照60萬元計算。

這意味著，未來這一區(qū)域將誕生幾千戶手捧千萬現(xiàn)金的拆遷戶。為了吸引這些潛在購房者，不少中介已提前涌入小南門在街道設置臨時展牌。喬家路上，貼滿了新房廣告，一些廣告上寫著：歡迎動遷戶購買，中介還為小南門居民開通了看房直通車。

7月上旬，經濟觀察報記者在喬家路地塊現(xiàn)場看到，一些臨街商鋪已經關門，“我們馬上也要關門了，最多幾個月。馬上都要拆掉。”一位還在營業(yè)的超市租戶說。

小南門拆遷更大的意義在于，上海外灘已經多年未有大體量、待開發(fā)的土地上市。一旦老城廂通過舊改迎來新生，也會為整個南外灘帶來大量新增土地。

南外灘復蘇

南外灘是上海最早形成的城區(qū)之一，沿著黃浦江、新開河路向南而行，在這片1.6平方米公里的黃金水岸線，歷史可以追溯到宋朝。上海的“一城煙火半東南”即是對董家渡一帶繁榮景象的描述。

不過，隨著時代變遷，尤其是改革開放后，隨著北外灘的崛起，老城區(qū)南外灘的發(fā)展滯后，一條黃浦江相隔南北外灘之間的差距越來越大。北外灘已經形成全球知名的金融商務中心，而南外灘則更像是一片城中村。

按照上海新規(guī)劃，以外灘源為正核心，上海將建成以東外灘、北外灘和南外灘為基石的浦西濱江第一鏈，以重塑遠東第一金融中心的昔日輝煌。而南外灘無疑是支撐第一鏈中不可或缺的部分。

上海中原地產市場分析師盧文曦透露，南外灘地處上海核心點，但長期給外界的觀感不佳，很大部分是因為動遷無法推進擱置了整體節(jié)奏，拆遷啟動將為片區(qū)帶來新變化：“今年是下決心的大動作。”

王笑梅介紹說，南外灘在歷史上是一個具有生產功能的岸線，城市街道結構呈現(xiàn)的是人和貨物貿易間活動自然連接形成的較小的平行街道網絡，并具有包括上海開埠文化在內的多元文化交融并存的風貌特色：“多年來，政府持續(xù)出臺的一些城市更新辦法，已經很好地為該地區(qū)持續(xù)的環(huán)境改善，業(yè)態(tài)優(yōu)選，活力再造提供了政策保障。期間南外灘加緊項目推進，嘗試點狀突破。”

她進一步表示，依托上海市2035城市總體規(guī)劃建設全球城市的發(fā)展目標，對舊城區(qū)提出新的發(fā)展要求。今年南外灘的一系列變化是順應該目標的持續(xù)城市更新進程中的堅實一步，具有延續(xù)性。

盧文曦表示，南外灘多年未有大量的新增住宅供應，融創(chuàng)外灘壹號院和綠地外灘中心的重新啟動，為南外灘提供了久違的一手房：“此前南外灘幾個典型性的項目，都是開發(fā)到一段時間又停滯下來了，而且沒有形成比較好的規(guī)模效應，如果幾個項目一起推進，整體開發(fā)速度會快很多，現(xiàn)在處于搶時間的關鍵階段。”

標簽： 上海 南外灘復蘇