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經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)什么最保值?經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)什么東西最保值?

來(lái)源:南方晨報(bào)網(wǎng)時(shí)間:2023-05-22 08:20:46

經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)什么最保值?經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)什么東西最保值?

一般來(lái)說(shuō),在經(jīng)濟(jì)衰退和經(jīng)濟(jì)大蕭條之前,家庭債務(wù)都會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。

家庭債務(wù)從何而來(lái)呢?一部分是消費(fèi)債務(wù),一份是房地產(chǎn)按揭貸款債務(wù),當(dāng)債務(wù)過(guò)重影響到經(jīng)濟(jì),或是經(jīng)濟(jì)不好影響到人們還債時(shí),不管從哪個(gè)角度來(lái)看,最保值的永遠(yuǎn)都不會(huì)是房子。

在經(jīng)濟(jì)大蕭條開始時(shí),也會(huì)出現(xiàn)居民支出大幅下降的情況;大蕭條之所以如此嚴(yán)重,就在于自主支出出現(xiàn)大幅持續(xù)下降。

收入影響消費(fèi),消費(fèi)又反過(guò)來(lái)影響收入,從而形成一個(gè)惡性循環(huán)。

可以說(shuō),在經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期,最不值錢的可能就是“房子”。

經(jīng)合組織(OECD)16個(gè)成員國(guó)在經(jīng)濟(jì)大衰退期間的研究顯示,1997年至2007年,家庭債務(wù)增加最多的國(guó)家恰好是那些在2008年至2009年間居民支出下降最大的國(guó)家。

而居民支出下降,更大的原因是由于家庭債務(wù)引起的,而家庭債務(wù)中,占比最大的一部分,莫過(guò)于房債了。

因而,當(dāng)經(jīng)濟(jì)大蕭條來(lái)臨時(shí),房子是剛需,但恰恰也并非是必需的,經(jīng)濟(jì)蕭條來(lái)臨時(shí),最容易受到影響的,就是房產(chǎn)價(jià)格。

以美國(guó)為例,從2006年到2009年,全美房?jī)r(jià)整體上下降了30%,并且一直保持在低位,到2012年末僅有小幅恢復(fù)。

而房?jī)r(jià)的下跌,反過(guò)來(lái)又會(huì)對(duì)低凈值家庭造成更大的打擊。

原因其實(shí)很簡(jiǎn)單,因?yàn)檫@部分群體的財(cái)富幾乎全部都來(lái)自于房屋資產(chǎn),除了房子之外,他們沒(méi)有更值錢的東西。

不僅如此,事實(shí)上由于低凈值家庭擁有非常高的債務(wù)負(fù)擔(dān)(房貸),因此這將進(jìn)一步擴(kuò)大債務(wù)和貧困的程度。

以我國(guó)為例,目前絕大多數(shù)家庭都是通過(guò)貸款購(gòu)買剛需房,手里并沒(méi)有多余的現(xiàn)金流和資產(chǎn),每個(gè)月還要還一定的房貸。

我們完全可以做一個(gè)猜想:

假設(shè)你擁有一套價(jià)值100萬(wàn)人民幣的房子,但這房子并不完全屬于你,你自己只花費(fèi)了20%的首付即20萬(wàn),你還有80萬(wàn)的住房抵押貸款背負(fù)著。

現(xiàn)在我們假設(shè)房?jī)r(jià)因經(jīng)濟(jì)大蕭條下跌20%的話,這意味著什么?

你意味著你依然還要還銀行80萬(wàn)的貸款,但你這套房子只值80萬(wàn)的市場(chǎng)價(jià)了,你以為你虧損了20萬(wàn)嗎?

不對(duì)。

房?jī)r(jià)下跌后,100萬(wàn)的房子只值80萬(wàn),你還要背負(fù)銀行80萬(wàn)的貸款,如果貸款期限為三十年的話,算上利息,你至少要虧損50萬(wàn)以上。

杠桿乘數(shù)是5,房?jī)r(jià)下降20%導(dǎo)致房產(chǎn)所有者的資產(chǎn)下降100%,放大了5倍。

一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條,最不保值的可能就是房子。盡管你的房產(chǎn)可以被賣掉,但你的住房貸款能不能賣掉?

并不能,你要么一次性還清,但在經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期,這幾乎是不可能的事情,要么你就承擔(dān)因房?jī)r(jià)下跌所帶來(lái)的巨額損失,這會(huì)導(dǎo)致馬太效應(yīng),貧者越貧。

這也是為什么,如今我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)大而不能倒的根本原因。

還是以美國(guó)為例,從2006年到2009年,盡管全美房?jī)r(jià)只下降了30%,但因?yàn)樨毟F的房產(chǎn)所有者是加了杠桿買房的(貸款),因此他們的財(cái)富凈值下降得更多。

因?yàn)榈蛢糁导彝サ母軛U比率高達(dá)80%,因此房?jī)r(jià)只要下降30%就足以毀掉他們的所有凈值,變成一個(gè)零資產(chǎn)的家庭(算上貸款)。

這是經(jīng)濟(jì)大蕭條所帶來(lái)的一個(gè)容易被我們所忽略的危機(jī):一旦房?jī)r(jià)下跌,我們只看到了房?jī)r(jià)的下跌,卻沒(méi)有看到背后的房貸問(wèn)題,由于杠桿乘數(shù)的存在,負(fù)債的房產(chǎn)所有者資產(chǎn)凈值下降的幅度將大得多。

2007年到2010年,美國(guó)普通家庭的資產(chǎn)凈值從30000美元下降到幾乎為零。哪怕是中產(chǎn)以上的群體,他們的平均凈值也從320萬(wàn)美元下降到了290萬(wàn)美元。

高負(fù)債加上房?jī)r(jià)的大幅下跌,會(huì)進(jìn)一步拉開富人和窮人的差距。

今天的國(guó)內(nèi)家庭大多數(shù)都購(gòu)買了一套剛需房,且?guī)缀醵际峭ㄟ^(guò)首付+按揭貸款的方式購(gòu)買的,一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條,房?jī)r(jià)下跌,資產(chǎn)下降,按揭貸款繼續(xù)還,不管你是選擇賣掉房子,還是選擇不賣房子,你都會(huì)承擔(dān)極大的損失。

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表研究中心的數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)居民杠桿率由1993年的8.3%增加至2021年的62.2%,就在2009年前后,居民杠桿率的增速明顯增加,在1993年到2008年的16年時(shí)間里,我國(guó)居民杠桿率僅增加了9.6%,但2009到2021年的12年時(shí)間里,我國(guó)的居民杠桿率增加了44.3%。

這也正好印證了我在本文開頭所說(shuō)的那句話:“在經(jīng)濟(jì)衰退和經(jīng)濟(jì)大蕭條之前,家庭債務(wù)都會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)。”

大部分人選擇首付購(gòu)房,如今我們的房?jī)r(jià)也維持在了一個(gè)市場(chǎng)的高位,如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條的話,可以預(yù)見的是,除了少數(shù)幾個(gè)地區(qū),房?jī)r(jià)的下跌幾乎是全國(guó)范圍內(nèi)的,唯一的不同差異就在于,有的地方跌得少一些,有的地方跌得多一些。

房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必就有人及時(shí)止損賣房,而按揭貸款并不會(huì)因房?jī)r(jià)的下跌而下跌,這又會(huì)無(wú)形之中引發(fā)銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,在大蕭條時(shí)期,房子不僅不保值,相反,房子還會(huì)讓你的資產(chǎn)劇烈貶值,至于到底貶值多少,取決于你是何時(shí)購(gòu)房的,如果是十年前就購(gòu)房了,那么影響對(duì)你是微乎其微的。

但如果你是今天才分期購(gòu)房的,每月的還款加上房?jī)r(jià)的下跌,輕則虧損幾十萬(wàn),重則無(wú)力償還房貸直接破產(chǎn)清算。

過(guò)去我們相信房地產(chǎn)可以讓我們的財(cái)富增值,到今天變成了相信房地產(chǎn)可以讓我們的財(cái)富保值,這個(gè)說(shuō)法其實(shí)是經(jīng)不住推敲的。

當(dāng)然,如果你是全款購(gòu)房,又是在房?jī)r(jià)低時(shí)入手的,那另當(dāng)別論。

反之,如果你手里有多套房都需要償還房貸,地段也不是很好的話,建議早點(diǎn)脫手。

至于黃金,增值的功能不多,但保值的確是實(shí)打?qū)嵉?,黃金滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于稀缺的一切定義,例如總量不變,易保存,可交易,全球都認(rèn)可等等。

亂世黃金,盛世古董,這話是有一定的道理的。

我們都希望永遠(yuǎn)不要發(fā)生經(jīng)濟(jì)大蕭條,但自人類有金融產(chǎn)品以來(lái),開創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)學(xué)以來(lái),經(jīng)濟(jì)大蕭條在全球已經(jīng)大大小小發(fā)生了好幾起了,我想經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜不是靠技術(shù)的進(jìn)步就可以完全規(guī)避的。

標(biāo)簽: 經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)什么最保值 經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)什么

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