【資料圖】

內(nèi)容來源：子木聊房

今天聊聊對房價最原始的理解—產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。緣由五一前后，全國前20城市陸續(xù)公布了第一季度的GDP數(shù)據(jù)，讓人驚訝的是：有些城市在大力扭轉(zhuǎn)趨勢，跑出了傲人的成績，而一些大家習以為常的大城，卻開始出現(xiàn)掉隊趨勢，讓人緊張。這張圖值得再三推敲，基本可以歸結(jié)以下幾點信息：1、廣州失速，繼續(xù)跌出一線GDP陣營2、蘇州挫敗，被成都反超3、寧波逼退天津，成為絕對黑馬4、武漢緊追杭州，生死纏斗5、深圳、西安獨領(lǐng)風騷6、長沙走出新模式無論你是否在這些城市之中，下面的內(nèi)容一定要認真讀，二線城市格局基本解釋了經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，對樓市有很深刻的影響，希望對你有用。01廣州失速，繼續(xù)跌出一線GDP陣營四大一線城市中，廣州經(jīng)濟排名近些年一直處于末位。前面追不住狂奔的深圳，后面扛不住重慶的窮追猛打。不過今年倒也不用擔心了，如果按照第一季度的增速（1.8%），基本可以確定，廣州繼續(xù)跑輸重慶，退居全國經(jīng)濟第五城。這對廣州來說，是一件臉上無光的事。廣州經(jīng)濟失速，有人說是外貿(mào)經(jīng)濟受阻，也有人說是燃油車銷售發(fā)生規(guī)模性滑坡。這些都是客觀原因，但我們要考慮的是，除此之外，有哪些主觀的話題可以討論。就像一個人的成長，大環(huán)境可以決定一定的趨勢，但歸根結(jié)底還是自我本身，有沒有能力適應(yīng)環(huán)境，或者有哪些致命的缺點。答案是肯定的，我認為廣州現(xiàn)在最大的問題是：不知道自己要搞什么。深圳在2016年首次超越廣州后，逐漸把經(jīng)濟差距拉大到3000億的差距，今年又跑出亮眼的成績，是因為深圳一直明白，自己要干什么。福田有金融，南山有科技，羅湖有外貿(mào)，鹽田是航運，坪山有先進制造業(yè)，前海又在打造深港合作區(qū)。各大區(qū)分工明確，差異化競爭。戰(zhàn)略層面，一直都在集中力量辦大事，一段時間把一個地方發(fā)展好。再看廣州，一團亂麻。又是東拓，搞黃埔和增城；又是西聯(lián)，跟佛山做同城化，曖昧了很長時間；又是中優(yōu)，繼續(xù)抬高荔灣和越秀；又是南進，南沙投資巨大，可現(xiàn)在依然不溫不火。這種攤大餅式的發(fā)展模式，很容易讓經(jīng)濟陷入困局，一味地賣地造城，卻忽略了產(chǎn)業(yè)和人口的導入，以至于各個行政區(qū)的分工混亂局促。去廣州出差也是這樣，什么都在天河和越秀，太集中了，全廣州1800多萬人，有800萬人每天都要在這兩個地方上班……這也導致廣州多睡城板塊，產(chǎn)業(yè)分布的不均勻，也意味著拉高的庫存很難被消化，有些區(qū)域的房子買了基本會出現(xiàn)長期的橫盤趨勢。廣州作為歷史名城，中國的南大門，手里能打的牌太多了，接下來只能希望，廣州能及時找到方向，做好產(chǎn)業(yè)升級，繼續(xù)跟深圳攜手把大灣區(qū)城市群做大做強。否則單靠深圳這個車頭，很難拉動大灣區(qū)這趟列車。02蘇州挫敗，被成都反超蘇州這個城市我非常喜歡，保留了江南水鄉(xiāng)獨有的溫婉爾雅，文化底蘊深厚，又跟國際化有一定的融合。這次經(jīng)濟失速，主要源于外貿(mào)滑坡。蘇州是一個強外貿(mào)工業(yè)城市，外貿(mào)依存度高達111.5%，全國第三，僅次于東莞、深圳。但為什么深圳對外依賴度很高，經(jīng)濟反而表現(xiàn)亮眼？這是因為，深圳除了外貿(mào)，還有科技、金融、新能源等等。不把雞蛋放一個籃子里，產(chǎn)業(yè)越多元，對環(huán)境的抗壓能力更強。蘇州產(chǎn)業(yè)則相對純粹，主要集中在消費電子、外貿(mào)這些外向型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟上，前些年沒有跟著杭州把數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展起來，而現(xiàn)在，顯然又沒趕上新能源汽車的風口。今年全球需求疲軟，意味著下半年蘇州的經(jīng)濟也不會有很好的起色，很可能今年丟失全國第六的位置，徹底被成都反超。再加上長三角范圍內(nèi)，蘇州的人口流入一直處于不溫不火的狀態(tài)，整體來說對房價的支撐力度有限。蘇州新城比較多，但未來能達到工業(yè)園區(qū)高度的幾乎是鳳毛麟角，好在房價還算實際，可以做長期備戰(zhàn)。蘇州底子非常扎實，作為改開第一批興起的城市，手上的資源很渾厚，接下來主要看如何調(diào)轉(zhuǎn)槍口，在內(nèi)循環(huán)層面持續(xù)發(fā)力。趕不上新能源汽車風口，但可以在儲能層面做文章，運用好工業(yè)優(yōu)勢，做好整個長三角的裝備支撐。至于成都，其實不必說什么了。西部大城，無論經(jīng)濟增速還是人口流入，都朝著一線城市奔騰，高速發(fā)展下，很多人可以享受到房地產(chǎn)發(fā)展紅利。但目前最大的問題就是，民營太弱，跟不上人口增量，這會導致整個城市非常內(nèi)卷，成都也叫做“卷都”。但這也沒辦法，對于年輕人來說，一線城市呆不下去，三四線又不想去，就只能被迫式參與內(nèi)卷。勞動力越內(nèi)卷，對資本的效益越促進，資本繁榮做大蛋糕，再反饋于勞動市場。北京早些年也是這么過來的。只能說，城大人多，機會同樣多，真正實現(xiàn)收入高速增長需要一定的時間。成都是這樣，武漢、西安等城市都一樣。03 寧波逼退天津，再進一位寧波絕對是一匹亮眼的黑馬。研究了這個城市，才知道，操盤團隊十分了得——作為浙江老二，寧波這些年從未想過跟杭州正面競爭，也沒有跟風一線城市，卷入搶奪風口的大潮，而是獨辟蹊徑，選擇了一個最難的賽道，裝備制造業(yè)。舉例來說，寧波生產(chǎn)了中國最多的機床，占全國10%以上，數(shù)控機床達到15%，而模具業(yè)產(chǎn)值更是達到全國的20%。機床叫做工業(yè)母機，模具更是工業(yè)之母。寧波瞄準了這個賽道，告訴全國，只要想發(fā)展工業(yè)，就來寧波采購設(shè)備，這里能滿足你的一切需求。在其他城市還在培育富士康流水線工人和寫字樓內(nèi)卷打工人的時候，寧波則創(chuàng)造了一條高收入的新賽道。為了打通鏈路，寧波出臺了“工匠新政”，要在2025年培育高技能人才78萬。這些工人配合寧波打造的整條產(chǎn)業(yè)鏈，輸送到長三角以及全國，跟90年代德國、日本的高端工程師一樣，形成了比較特別的技術(shù)競爭優(yōu)勢?？梢哉f，上海強寧波強，長三角強寧波強，中國工業(yè)強寧波強，寧波沒想成為電視劇的主角，而是甘愿做配角服務(wù)整個片組。這已經(jīng)夠吃了。沒有主角的資質(zhì)，卻拼命想站在舞臺的C位，這是大多數(shù)城市的盲目自信，比如天津。2020年，天津市GDP排名首次跌出前十后，就再也沒有重返的現(xiàn)象，哪怕一丁點都沒有。今年又被寧波反超，淪為全國第12，可曾想天津當年是匹敵上海的存在……其實天津當年選擇“向海生長”，決心大力發(fā)展濱海新區(qū)時，機遇是很多的。尤其2000年的時候，天津的電子制造業(yè)非常發(fā)達，在全國都無以匹敵。再加上濱海新區(qū)作為全國第二大國家級新區(qū)，當初給的政策紅利豐厚，被視為第二個浦東。然而后來，就開始搞一些看不懂的招數(shù)。比如開始大力發(fā)展金融業(yè)，與北京展開決斗。一個40公斤級拳擊選手，不在自己的賽場上玩，偏偏跑要到80公斤級的舞臺上，花拳繡腿。這不是虎口奪食，而是自斷經(jīng)脈。其次開始大力做制造業(yè)升級，這沒錯，但升級的方向卻跑到了重工業(yè)上，花了大量的精力和資源去做什么大乙烯空客等項目。后來蘋果手機面世，摩托羅拉直接癱瘓，帶著天津的電子制造業(yè)一起步入墳場。最后，濱海新區(qū)也沒發(fā)展明白，在海洋產(chǎn)業(yè)研究上被青島、大連等沿海城市超越。失去主力產(chǎn)業(yè)的天津，促使年輕人加速外流，天津但凡稍有能力的人都愿意去北京發(fā)展，這點就可以看出了明顯的頹勢。當然天津是有基本盤的，畢竟是駱駝的身軀，被后面的新起之秀超越，還需要時間。但這個城市的增量停滯，也會導致過去幾年外圍發(fā)展的房地產(chǎn)市場徹底陷入僵局，也就是說，核心區(qū)價值穩(wěn)定，但郊區(qū)新城的價值會逐漸坍塌。在天津買房的人，一定要謹慎選籌。04 武漢緊追杭州，生死纏斗杭州武漢現(xiàn)在被定義為最佳對手，一個是長三角網(wǎng)紅城市，一個是華中第一城。至于誰比誰更強，我覺得并不重要。重要的是，雙方都能在所處的區(qū)位發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用。杭州之前賭亞運會，野蠻造城，拉高房價，但后來預期碎了一地，互聯(lián)網(wǎng)失速，導致整體概念滑坡。去年斷供最多的城市，一個是深圳，另外一個就是杭州，杭州人太瘋狂了，年輕人為了房價不惜一切撬動杠桿，在資本的裹挾下，都在追求一種東西，叫做偽精致。從實走向虛，不是一個好故事。好在，這幾年的市場行情，給了杭州炒房客沉痛的教訓，積壓近12萬套的二手房庫存，也在告訴人們該如何腳踏實地的耕耘作業(yè)。杭州今年重啟亞運會，是對房價的一次很好的托舉，主要看這次向全世界傳遞名片，是否能達到招商引資的目的。杭州最具優(yōu)勢的地方，在于民營經(jīng)濟發(fā)達，這意味著當?shù)氐钠骄劫Y要高于武漢，對人才處于長期虹吸的狀態(tài)，這從2022年的人口流入量就可以看出。杭州僅次于長沙，排名全國人口凈流入第二。對于武漢來說，同樣進入“產(chǎn)業(yè)人口”正循環(huán)，經(jīng)濟這些年算是上了正軌，一路高歌猛進。優(yōu)勢在于百萬大學生和九省通衢的地理區(qū)位，以及華中無可匹敵的政策資源集群。樓市的優(yōu)勢在于房價相對于其他二線城市，性價比足夠，缺點在于房子建的一個比一個高，高密度大庫存，尤其像長江新區(qū)、車谷等偽概念地區(qū)，都是深坑。05 深圳、西安獨領(lǐng)風騷，長沙走出新路深圳和西安的經(jīng)濟增速，來源于新能源產(chǎn)業(yè)的快速崛起，準備來說是比亞迪，這種超級企業(yè)對于一個城市的加持。產(chǎn)業(yè)風口就是城市風口，城市風口就是房價風口。房地產(chǎn)價值已經(jīng)跟新興產(chǎn)業(yè)高度綁定，就像當年互聯(lián)網(wǎng)奇跡一樣，讓北京、深圳、杭州站在歷史高地。未來哪里有超級新能源產(chǎn)業(yè)集群，哪里的房價就會有增量。包括接下來的數(shù)字產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以及AI產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，將會創(chuàng)造大量的高薪就業(yè)崗位，從而反饋到房價層面。西安作為西北老大哥，這些年經(jīng)濟的高速發(fā)展就來源于壟斷性的區(qū)位價值，中央幾乎把所有政策紅利都導入西安。當?shù)氐母咝ＹY源和高新產(chǎn)業(yè)的持續(xù)迭代，又提供了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。而長沙的成功，在于真正走出了低房價高增長的路徑，對于不要擔負更多壓力的年輕人來說，充滿誠意。2022年，長沙人口增量全國第一，2023年甚至之后的幾年，長沙都會成為全國人口增長的前三位。當然這個城市對房地產(chǎn)的斷臂，也意味著當?shù)厝撕茈y再從房地產(chǎn)身上找到創(chuàng)富的機遇，各有利弊。上面我講的一些城市產(chǎn)業(yè)邏輯，其實反映的是全國房地產(chǎn)格局與經(jīng)濟走勢。1、一個城市想要發(fā)展起來，一定要找到產(chǎn)業(yè)的“生態(tài)位”，跟人一樣，一定要知道自己能干嘛，有什么優(yōu)勢有什么劣勢，大城要跟緊趨勢潮流，小城則要做好差異化補充。哪怕是燒烤，淄博也能走出新路。2、成都反超蘇州，重慶反超廣州，武漢緊追杭州，西安增速領(lǐng)跑全國，這些都意味著中部西部在加速崛起，沿海城市一家獨大的局勢正在扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟戰(zhàn)略開始從外循環(huán)逐漸轉(zhuǎn)移到內(nèi)循環(huán)邏輯，可見的未來，很可能內(nèi)循環(huán)要比外循環(huán)更具潛力。3、中西部的崛起，目前僅限于絕對規(guī)模的龍頭大城，尤其是省會城市，隨著越來越多的二線城市崛起，三四線城市會長期被虹吸，利空效應(yīng)很難阻斷。正所謂，一城起萬城落。4、偏外貿(mào)型經(jīng)濟的成本，接下來一定要謹慎買房，全球需求疲軟的趨勢大概率會持續(xù)很長時間，對當?shù)氐馁徺I力影響很嚴重，比如東莞，房價的增長點有限。5、每一座城，都有每一座城市的運氣，但運氣的根本在于操盤者的能力，這跟房價的走勢息息相關(guān)。經(jīng)濟和人口增長迅猛的城市，房價一定有大的增量，是具有投資潛力的，如果經(jīng)濟持續(xù)滑坡，人口流入量較少，這種地方很難有未來。最好及時止損，并主動擁抱達爾文法則，而不是一次又一次被磨滅期望。

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